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回望这一年,北京首次试水集中供地,市场热度也经历了过山车般的行情。

来源:中国房产经济网     作者:王艳     发布时间:2021-12-28

  12月27日,北京2021年集中供地迎来收官之战,中建智地、龙湖、金茂三家房企,现场竞逐房山区拱辰街道地块。

  据悉,该地块位于房山大学城板块,距离良乡大学城地铁西站约400米,起拍价16.2亿元,地价上限18.6亿元,须配建11400平方米保障房。现场竞价达到上限后,将转为竞报“现房销售”面积,若竞到上限面积,转入竞高标准方案。

  竞拍开始后,中建智地率出价,龙湖随后跟进,金茂按兵不动。接近地价上限时,中建智地与龙湖加快节奏,随后在第28轮,中建智地以18.63亿触及价格上限。不过,转入竞现房销售面积环节后,无人举牌,于是地块被中建智地以18.6亿拿下,溢价率15%。

  至此,北京第三轮集中供地画上句号,11宗地共收金281.51亿元,其中8宗地底价成交,2宗地以线上最高报价成交,1宗地线下溢价成交,另有2宗地流拍。加上第一、第二轮供地,2021年北京在三轮集中供地中共收金约1905亿元。

  回望这一年,北京首次试水集中供地,市场热度也经历了过山车般的行情。

  5月11日,北京第一轮集中供地结束,放上货架的30宗地块共揽金1110亿元。彼时,土拍规则刚迎来巨变,房企心态有一定的恐慌与不确定性,纷纷出手拿地。数据显示,有超过50个开发商和200余个主体参与竞争,保证金便超过1500亿元。

  参拍房企中,有包括华润、保利、中海、中粮等央企国企,还包括万科、融创、绿城、碧桂园等头部房企,也有城建、天恒、首开在内的“地头蛇”。

  但是,土拍行进到第二轮,北京市场热度大幅下降。9月下旬,北京二批次共挂出43宗土地,但26宗土地无房企报名,其余17宗土地中有5宗地块底价成交,11宗地块溢价成交,平均溢价率5.64%,共揽金513.45亿元,央企国企是拿地主力。

  到年末第三轮,北京供地规模较此前大幅缩小,虽然未出现大幅流拍的现象,但房企态度也极为谨慎,杭州土拍那样的回暖局面未在此上演。

  12月24日,北京市第三批次商品住宅用地挂牌报价截止,根据报名及报价情况,有9宗地当日成交,2宗地流拍,另外1宗地进入现场竞价环节。

  官方消息显示,本批次仅一宗朝阳区管庄乡GZGJC-02地块无企业报名,最终流拍。另一宗丰台区王佐镇青龙湖C地块因参加竞买的企业不具有房地产开发资质,不符合竞买资格,且无其他企业报名,导致地块流拍。

  底价成交的地块中,尤以京投公司、京投置地联合体最为大手笔,包揽朝阳东坝三宗地块,总价175.3亿元。这三宗地是本次土拍的重点地块,首次探索“期地”(先出让,根据轨道交通工程进度,1-2年内交地)出让模式,可提前锁定未来区域房价、地价水平。

  同样热门的朝阳劲松街道地块,被葛洲坝集团以底价11.4亿元斩获。该地块的出让也颇具戏剧性,报名环节本来有保利的身影,且计划转入27日的现场竞价环节,但最终保利退出,直接由葛洲坝以11.4亿元底价竞得,住宅部分需要全部现房销售。

  此外,龙湖、京能联合体以20.8亿元底价,获取朝阳管庄03地块;中建京西建设以底价3.9亿元摘得延庆地块;北京大兴宾馆有限责任公司以底价4.26亿元,摘得大兴黄村旅馆用地;首开、住总、旭辉、密云城投联合体,以底价20.7亿元摘得密云地块。

  同样具有戏剧性的是,门头沟两宗地的竞争。本来,这两宗地由电建、金地、招商、金茂四家房企竞拍,但因无人递交线下竞买申请,最终以线上最高报价被金地、金茂竞得。

  总体而言,北京第三轮土拍远不及年初时火热,地块底价成交成为主流,曾经现场角逐、拍到后欢呼的场面,已经成为遥远的历史。在土地市场整体下行的趋势中,房企在京投资态度也更趋理性。不过,相较于第二轮的冰点局面,目前市场情绪有所修复。

  值得注意的是,放在全国第三轮集中供地中,北京的市场热度远不及杭州等城市。

  中信证券分析师认为,杭州是一二手房价价差很大的城市,一手限价的小幅上行,可以确保销售速度,也会增加土地出让的吸引力。高限价差的城市,也意味着该城市的盈利模型高度确定,受市场下行影响很小,即市场价很难冲击新房定价。

  克而瑞研究中心则表示,目前,不同城市的土拍热度正进一步分化,其中杭州市场热度表现不俗。“尽管政策有所宽松,但市场下行叠加融资收紧等因素仍是房企悬顶之剑,投资谨慎的预期不会大幅扭转,城市间分化仍将进一步加剧。”


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