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近日，北京青年报记者探访了河北张家口的下花园板块，这个有着京北后花园之称的城市，随着京张高铁的建设和冬奥会的临近，下花园逐渐被北京购房人熟知。目前，这里在售的就有超过13个项目，串联北京、张家口的高铁也即将于年底通车。
可奇怪的是，利好兑现的时刻，区域楼盘却一反常态地纷纷打出特价、底价等等招牌。这个曾一度被炒到1.4万元至1.5万元/平方米的小城，在2019年里，却出现了房价腰斩的情况，不少项目的售价已经降到七、八千元每平方米的水平。
今天我们重点探访的荣盛 ·阿尔卡迪亚项目就是下花园一个超百万平方米的超级大盘，项目一期部分楼座，也是售价最高的几栋楼即将于12月底迎来集中交房。
一年时间 售价腰斩
荣盛在下花园的阿尔卡迪亚项目位于下花园的老矿区附近，临近4A级景区鸡鸣山。这是荣盛继八达岭阿尔卡迪亚之后，在京北的第二个阿尔卡迪亚项目。
早上10点北京青年报记者从德胜门出发，经过了两次轻微的拥堵，经过八达岭水长城后，很快就能看到路上最标志性的风景，旋转的风车和广阔的官厅水库。
继续向前，很快就到了下花园区域，全程约两个小时左右。与奥园、碧桂园项目紧挨高速出口不同，本次的主角荣盛阿尔卡迪亚则位于下花园最远处的老矿区附近，一路上路过了热电厂，还有废弃的工厂，在洋河湿地公园附近，穿过小树林才能看见阿尔卡迪亚的售楼处。
据了解，下花园阿尔卡迪亚同样是大盘开发的逻辑，总体量超过百万平方米，即将交房的一期包括高层和别墅，均是欧式建筑风格，将于今年底和明年6月份陆续交房。
而正在销售的二期则位于鸡鸣山附近，与一期相隔一条生态河，同样主打高层和别墅，但改成了时下最流行的新中式建筑风格。
由于临近交付期，一期效果已经逐渐呈现。整个生态河及湿地公园荣盛都按照高标准、低密度来打造，售楼处旁边还配建了星级酒店。
北青报记者探访发现，虽然交房部分尚在施工，但湿地公园已经对外开放，正值深秋，园内植被错落有致，林木重叠，河边不时也有老人垂钓儿童嬉戏，颇有休闲度假的轻松感。
不过，一期业主们关心的，显然不仅仅是配套的公园。李梅（化名）在2018年里买了下花园的一套两居室，她告诉北青报记者，当时的价格是14000元/平方米，送精装修和车位。但今年听说阿尔卡迪亚价格腰斩了，价格低至7000元/平方米的时候，情绪受到了影响，
为了证实价格信息，北青报记者来到了项目售楼处，也许是因为工作日的缘故，来看房的人并不多，整个售楼的大厅看起来也是比较冷清的。接待我们的销售人员表示，平日大概有5-10组客户，周末会多一些。
据介绍， 现在在售的是二期的三栋高层和部分商住楼。李梅去年买的房子同户型也有在售，不过没有精装修没有送车位，如果全款的话会有折上折优惠，核算下来单价约7400元/平方米左右。相比去年14000元的买入价，确实出现了腰斩。
不过据销售人员强调，目前整个下花园市场都是主打特价房，而且一期已经售罄，并且位置也与两期不同。一期在森林湿地公园内，二期则在鸡鸣山上，所以并不是降价。但他也同时承认，目前二期的性价比会更好一些。
出了公园就变得荒芜
售楼处对面，就是即将交房的一期产品。围挡内多数楼座仍处于施工中，“目前在做园区绿化和一些室内装修，还没有正式对外开放。”虽临近交房，销售人员称仍在做最后的绿化和施工。
一期紧挨着湿地公园和阿尔卡迪亚酒店，也是项目配套最为完善的部分，根据销售人员介绍，一期附近也将有商业街，未来商业配套会比较齐全。但目前为止，离开售楼处，周围仍旧比较荒凉。
附近生态河正在垂钓的当地老人告诉北青报记者，周边并无任何娱乐场所和生活配套，不过下花园城市并不大，开车或汽车出老矿区就进入城区，也会有基础配套。
项目销售人员也表示，这里的酒店将满足一些宴请和居住需求，生活配套暂时需要等业主入住后才能出现。
沿着阿尔卡迪亚湿地公园向外走，能看到下花园标志性的三根大烟囱，虽然已经荒废成了网红打卡点，但依旧能感受到曾经的工业气息。
北青报记者开车驶出的过程中，沿路均为村落平房，和起伏的道路，路上重型货车呼啸而过，往返与工地之间。
当地人表示，附近暂时没有医院和大超市以及学校，不过阿尔卡迪亚毕竟是百万平方米的大盘，后续配套也许会起到补齐作用。
京北“花园“变“房山”
阿尔卡迪亚的房价腰斩只是下花园新房供应激增的一个集中反映。附近的德祐门店经纪人告诉北青报记者，目前下花园在售的项目就有13个，未来甚至更多。包括了万科、碧桂园、荣盛、奥园等多家知名房企。
以阿尔卡迪亚一个项目为例，一期就超过2000套房源，二期也有2000套左右，这还只开发了1/5，总计房源近万套。而根据最新的数据显示，下花园整个城市的在册人口仅为6.7万。新开发的房源数量甚至有可能超过整个小城的人口。原本以煤炭为支柱产业的下花园，曾提出了花园城市的概念，但如今，先于花园的是一座座“房山”拔地而起，这些房子将卖给谁呢？
“大部分都是北京来的投资客。”根据中介经纪人介绍，他们每周都会接到从北京来的购房人，有的是养老需求，有的是看中高铁开通后，希望买房自住的，但绝大多数都是希望投资获利的。
这里去年卖到了1.5万元/平方米，现在1万元出头，一套房子基本都在几十万至一百万元左右，相比北京的价格还是很有吸引力的。经纪人介绍，高铁开通后，半个小时就能到西直门，所以最近投资需求的看房人特别多。
高铁+冬奥 先别急着吹泡泡
整个下花园楼市，最为倚重的就是高铁和冬奥概念。作为张家口的首条高铁，又是入京的高铁，京张高铁备受关注的程度可想而知，今年底京张高铁就将开通，从下花园坐高铁不仅可以直达北京、崇礼，还可以通过换乘方式一路高铁直达内蒙古和山西大同。
北青报记者也来到了正在修建的下花园北站，作为京张高铁8个新建车站之一，下花园北站建筑面积5000平方米，不过仍在最后的施工中，今年年底将与京张高铁开通运营同步投入使用。届时，京张高速铁路与崇礼铁路在下花园北站接轨，将实现2条轨道交通线路的换乘。
虽然有着明显的利好，但下花园仍旧是一座基础设施十分落后的小城，即便高铁高开，期待下花园一下子具备成为北京卫星城的功能，短期看并不现实。
“全世界像北京这样的大城市都有很多人在放射性的卫星城居住，中产阶级可能以后也要在离市中心30-50公里的半径内生活，高铁开通可能让这个辐射圈会达到100公里。”一位业内人士曾这样预言高铁对环京卫星城带来的改变。
由于下花园目前房多人少的特点，业内人士对下花园区域长远的投资价值表示了谨慎的担心。而这种担心一方面来自人口压力，周边八达岭、怀来甚至昌平等京张沿线都将分流外溢的居住需求；另一方面也来自下花园城市功能的制约。在记者的探访中就发现，下花园多数楼盘的入住率并不高，投资需求占了绝大多数，作为一个基础设施非常薄弱的小城，下花园的投资还远没到吹泡泡的时候。
“入驻企业多，投资大，城市效率低，高铁出行成本高。”有业内人士就这样对北青报记者表示，下花园的区域特点决定了楼市仍以新房为主，二手房交易很少，这就决定了投资房产难以短期获利。
不过，也因为包括万科、碧桂园等多家大型房企的进入，预示着未来的下花园也会有明显的改善空间，无论是基础配套还是交通改善，挤过泡泡的下花园，如果能积极引入更多产业，仍可能成为京北分担外溢购房需求的重要卫星城。
文/本报记者 李桁
