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“距离海南自由贸易港全岛封关仅剩XX天”，海南清水湾雅居乐一海景住宅楼盘的售楼处摆放着这样一个醒目的倒计时灯牌。
近日，界面新闻实地探访海南楼市时发现，在海南实施全岛限购近4年后，购房者仍以外地人居多，因为中介或开发商可以提供规避限购的方式，如虚构购房者在海南的工作合同、代缴个税等。
“海南即将封关，再不买就买不到了”、“海南就是未来的香港、迪拜”、“即便限购，三亚的房价还是一直在涨”，这些都是海南房产中介的常见话术。
在房产中介的焦虑贩卖中，有购房者跟风入市，也有人捂紧钱包谨慎观望。虽然海南楼市时隔3年止跌回涨，2021年整体商品房销量有所回调，但与前些年相比还是十分惨淡，且市场存在明显分化。
海南统计局数据显示，2021年前11个月，海南全省房屋销售面积合计764.85万平方米，同比增长21.06%，是2020年全年销量的101.77%；全省房屋销售总额为1352亿元，同比增长31.04%，是2020年全年成交总额的109.81%。
限购前一年，即2017年，是海南楼市爆发式增长的一年，商品房销售额同比增长82.1％至2713.72亿元。2018年开始限购之后，海南楼市进入调整期，2018年-2019年商品房销售额分别为2083.29亿元、1275.76亿元。
相对于2019年，海南房地产市场在2020年能够保持一个相对稳定的状态主要原因在于《海南自由贸易港建设总体方案》的出炉。
安居客在2021年初的一份调查报告中显示，62%的受访者认为海南房价会继续上涨，只有20%的人认为海南房价会下跌，多数人看好海南发展自贸港政策带来的利好预期，认为海南房价也会随之上涨。
这样一份预期在2021年得到了验证。海南统计局数据显示，在成交量上涨的推动下， 2021年前11个月，海南全省房屋销售均价约17689元/平方米，同比上涨8.24%。
海南房价最坚挺的地区还是三亚。数据显示，去年前11月，三亚商品房销售额为312.4亿元，同比增长98.11%，销售均价约为32151元/平方米，同比增长23%，周边地区除了陵水外，房价都有所下降。
陵水均价也超过了3万元/平方米，是海南房价仅次于三亚的地区，常年的气温与三亚差距很小，具有得天独厚的地理优势。
雅居乐清水湾是陵水最知名的大盘项目，目前在售的小户型海景房在售价格在1.6-3.8万元/平方米。现场的置业顾问表示，100平方米以下的小户型在海南十分稀缺，所以去年开盘以来一直卖得不错，推出的三栋房源售出一大半。
继2017年停批建面100平米以下(含)商品住宅建设后，时隔4年，2021年10月海南再向商办产品出炉“限小”举措，要求商办类项目可产权分割销售最小单元建筑面积不得小于300平方米，不得将商办类项目变相改造为“类住宅”。
尽管海南去年整体房价呈上涨态势，但是仍有8个市县的房屋销售均价是下跌的，包括文昌、琼海、万宁、白沙、儋州市、东方、临高、乐东，其中儋州市降幅最大，前11月销售均价同比下降27.18%至7938元/平方米。
位于海南省西海岸线的儋州市近期因为恒大海花岛拆除事件而备受关注。儋州及其隔壁的临高是海南临海区域房价最便宜的地方，这里最知名的楼盘当属超级大盘恒大海花岛。
2015年底海花岛首期项目开盘销售，均价大概在8000元/平方米，创下销售金额122.05亿、销售面积136万平方米、认筹到访10万人的开盘成绩。
此后，伴随着海南楼市的火热，海花岛房价也一路上涨，到2019年时推出的观海洋房售价曾达到25000元/平方米。
一对来自大连的老年夫妇就是在2019年买的海花岛的房子，其无奈道：“我们当时算是买在了海花岛最贵的时候了，这两年房价跌了好多。”
恒大海花岛售楼处置业顾问对界面新闻表示，“目前海花岛仍有新房在售，不过都是工抵房，要两年后才能网签，既有住宅也有公寓，公寓大概在1.1万元/平方米，住宅大概均价为1.6万元/平方米，去年住宅的价格大概为1.9-2.1万元/平方米。”
海花岛2号岛住宅夜间亮灯少。摄影：黄昱
根据海花岛整体规划定位，除了作为旅游度假区的1号岛外，2号岛和3号岛均为居住功能区，其中2号岛的定位为刚需、投资类公寓、高层住宅，目前比规划为别墅以及低层洋楼的3号岛人气更旺，但整体入住率也并不高。
海花岛上的住宅中介广告。摄影：黄昱
界面新闻发现，海花岛上有很多房地产中介机构，主要是在小区底商租用门面。还有一些业主、租客或本地人自己也做起了中介买卖，要么直接在自己的房子窗户外面打广告，要么在搭乘客人的电三轮车上做广告。
电三轮车上的中介房源。摄影：黄昱
据各大中介广告信息，海花岛目前二手房价格大概在1万-2万左右，因楼层、面积以及是否看海而存在较大差异。
海花岛上的中介房源。摄影：黄昱
在儋州附近的洋浦经济开发区买房的袁师傅，从去年下半年开始暂时租住在海花岛，80多平米的两房一年租金大概为1.5万元左右，顺便兼职做起了开电三轮车拉客和房产中介的生意。
袁师傅称，近年在海花岛的房产中介生意不太好做，买的人并不多，租的人反而更多一些，有长租的也有短租的，但长的基本也就半年。
在离海花岛待拆39栋楼最近的小区，界面新闻碰到了一位正在健身的吴女士，她表示，自己也是12月开始租在这过冬的，租了大概六个月，月租每月大概一千多。
海花岛上一位中介人员透露，海花岛之前最贵的时候曾经卖到过2.9万元/平方米，现在基本降到底部了，但如果是从投资的角度的话，还是更建议买洋浦，因为洋浦房子出租价格基本是海花岛的两倍，就业需求多，没有淡旺季的差别。
海南统计局数据显示，去年前11月，洋浦经济开发区的商品房销售均价为9371元/平方米，同比上涨5%，明显比儋州更坚挺。
随着自贸港建设产业布局持续深入，海南土地成交以工业用地、商办性质用地和安居房用地为主。至理数据显示，2021年海口仅土拍成交3块市场化商品住房用地，总面积约38.5亩，却2次刷新楼面价记录。
海南锦诚咨询中心总经理陈明辉表示，房企在海南新拿地难度越来越大，发展规模受限严重。
从锦诚实际监控数据看，海南市场整体销售还是比较差的，2021年房企销售突破百亿规模的从2020年的3家降到2家，全年项目销售金额过30亿的从2020年的6个缩减到4个。
