成都的二手房挂牌量此刻达到了231565套。

　　根据某壳的数据，成都的二手房挂牌量此刻达到了231565套。

成都二手房挂牌量

　　是的，诸位没有看错，已经突破了23万套的大关。

　　同样作为中国超大城市的其余北京、上海、深圳、重庆、广州、天津，其二手房挂牌量依次是12万套、18万套、3.7万套、22万套、13万套、17万套。

　　虽然这几个月，成都的成交量全国领先，但这挂牌量，也是全国领先的。

　　这个挂牌量确实吓人，即便成都拥有超过2100万的常住人口，即便前五个月成都成交了超过10万套二手房，即便成都如今每个月依旧会保持两万套以上的二手房成交。

　　但是细分来看，这个数据又不是太那么吓人：

　　房龄在20年内的，这些挂牌房源只有14万套；房龄在10年内的，这些挂牌房源只有6万套；房龄5年内的挂牌房源只有9600多套。

五年内房源挂牌量

　　这个细分的数据，实际上显示出了很多问题，也解释了很多现象：

　　1 大量业主在抛售老房子，成都整体挂牌均价在微降

　　2 次新房依旧不太好买，这种房子成交价并没有降

　　3 成都的改善新盘为什么那么紧俏

　　4 成都的房子，不太好卖，同时也不太好买

　　5 刚需正在煎熬，想改善换房的也在煎熬当中

　　通俗总结就是，成都一大堆老破的房子，正在抛售当中，即便是略微降价，也不太好卖；而同时一堆想捡漏的刚需，盯着次新房想等降价，也基本是不太好买。

　　这种焦灼煎熬的局面，如果没有新一轮的政策到来，或许会持续的比较久。

　　但即便新一轮的政策到来，这种煎熬的局面，也不会快速破局。这不仅仅是因为政策，更多是基于购房者的心态。

　　很多刚需，是带着置换思维购房的，而大多数改善，是带着双核思维买房的。这个双核一是地段核心，二是产品力核心。

　　根据目前成都成交的二手房总价以及面积划分，基本上主力都是真正需要房屋居住需求的刚需，而平均每个月破两万套的成交，真切反映了成都刚需的基数巨大。

　　同时，基本上每一套刚需房的成交，背后往往诞生的是一个改善换房的潜在购房者。

　　成都楼市，已经正在形成一个错综复杂的状态，没有投资客的炒作之后，所有一切的都是基于真实需求，而不同购房者之间的需求彼此关联，上下衔接，实在是难以单独拎出来各自遵守各自的原则和逻辑。

　　而这种局面的破局，不在于新一轮的楼市调控政策，更多的是在于购房逻辑的重新树立！

　　直白的意思就是，根据主要需求点，抛却次要需求点，先满足当下的主要需求，次要需求暂时先不考虑。

　　总结来说，投住分离，就是当下最大的购房逻辑！

　　有很多需要改变的思维点，其中之一就是，不要被过往十年楼市的如火如荼带入常规性的思维惯势——房子金融属性比较强，是一定会增值的。

　　在一定时间内，未来的房子不一定升值，很多大概率还要贬值。而这点的区分点就是地段的好坏，目前的主城不起眼的老破小，在一定时限后，或许会带来意想不到的惊喜。

　　投住分离，就是在占据一定地段的前提下，不必太过看重短期的增值保值性，而更加侧重当下的实际需求！

投住分离

　　通俗来说，就是在考虑到一定地段为基础的前提下，不要太过注重房龄所代表的升值阶段。刚需该更加注重居家生活工作的便利性以及性价比；而改善更应该追求品质或者产品力或者面积等实际居家需求；想跑赢通胀的保值本金的，应该把时间拉长，更加注重租售比以及流动性，而不应该最追求具备高风险的高回报。

　　详细解释就是，刚需买房，侧重交通便利、生活工作便利，只要在主城这个大范围内，不要太过去追求房龄新以及品质高。

　　成都2.5环那些地铁口，小区环境也还行，配套又成熟的老房子，均价一万多点，是非常值得下手的。你现在看不起它的低小下，时间一拉长，这些位置十年八年后，很可能成就你拆一代的身份。

　　对于改善而言，产品力或者品质是核心，房龄的新旧，跟这两点没有太大的关系。虽然现在新房产品力不错，但是很多二手房依旧产品力不错，并且是得到了时间检验的。

　　在满足你实际的需求，如同品质、学区、产品力等等，那么就不用去太过追捧新房，这个虽然从时间线来说，新房具备更长的增值空间内，但实际上当下的需求更为迫切，而如今的楼市，很多时间是说不清楚的。

　　对于单纯想保值跑赢通胀的人来说，现阶段的楼市，再也没有过往那种规划就能实现所带来的红利，依旧是考虑地段的基础上，更加倚重租售比以及流动性，才是最好的选择。

　　这些，便是观察员想告诉大家的核心，投住分离，侧重当下最实际最真实的需求，才能在如今楼市大势之下，做出最合理最以不变应万变的决策。

　　成都楼市观察员，一个有专业、有态度，三观比五官还正的良心观察员，值得你的信赖和支持！