“自主更新、拆旧建新”的改造意愿。

成都武侯区中央花园二期。业主提供

　　能够达到绝大部分人的同意，那也算是一个奇迹了。

　　田傲云 中房报记者 苗野丨北京报道

　　作为首个欲在原址自拆自建的小区，成都武侯区中央花园二期一直备受社会关注。

　　成都中央花园二期是一个于1998年建成，有72栋楼、3295户的预制板商品房小区。由于建筑材料是空心预制板加砖混结构修建而成，相较于现在的商品房，预制板商品房保温、隔音、防水、承重等能力都较差，二十多年过去，中央花园二期房体开始出现墙体开裂、钢筋裸露、砖裸露风化、地基下沉等多方面的安全隐患。

　　2018年起，该小区业主开始向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”改造意愿。5年来，中央花园二期3295位业主两次投票后，到今年5月最终达到99.9%同意率（仅3户没同意）。

　　反对的声音包括担忧自拆自建是否存在烂尾风险等；有业主在四川省领导留言板上下表示，“百姓不敢冒险承担”。

　　按照此前中央花园二期业委会与政府部门达成的共识是：中央花园二期自拆自建的前提是业主意愿达到100%，政府方可进行后续研究，启动自拆自建。

　　区别于政府主导的拆迁，中央花园二期自拆自建是是征求业主广泛同意，如果能落地或是一种城市更新思路。

　　“我个人认为是一件好事。业主自己出钱建设新住宅，拉动当地经济的同时也改善了自身居住环境；由于是自己的住房，肯定会高度重视房屋质量与居住品质，好的建材与技术肯定会引入，这是一举多得的事情。”北京市物权法学研究会副会长兼秘书长毕文强表示，这也是一件值得高度关注以及认真研究的事情。

　　“现在相关报告以及方案已经提交给街道办，正在等答复，有最新进展到时我第一时间通知你。”9月1日，成都武侯区中央花园二期业委会人员告诉中国房地产报记者。

　　记者尝试联系成都市武侯区人民政府晋阳街道办事工作人员询问事件进展情况，该工作人员表示不方便接受采访。

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　　两次投票

　　中央花园二期是四川第一批商品房，占地面积25200平方米，建成于上世纪90年代末，目前居住着近2万名业主和租户。

　　因是预制板商品房小区，加上年代久远，许多房屋表面已经出现裂缝；房子也出现墙面斑驳、墙体开裂情况，有的墙体都已经粉尘化了，不少地方甚至可以用手指挖洞；楼道里各类电线缠绕在一起。

外墙面一片斑驳。图片来源：中央花园二期微信公众号

墙面出现裂缝。图片来源：中央花园二期微信公众号

　　加上小区管理不善，住宅改商铺、私搭乱建、消防应急通道被占领、改建群租房等问题更是屡禁不止。

　　2018年起，该小区业主开始向政府部门申请提出“自主更新、拆旧建新”的改造意愿。

　　2018年12月，成都市武侯区委办公室在网上留言板回复：“如中央花园二期业主都愿意进行改造重建，街道将会同相关部门、企业推动该小区改造重建工作。”

　　同月，成都市武侯区人民政府晋阳街道办事发布《告知书》：“若小区业主同意率95%以上，将规划危房旧城改造。”

　　到2019年8月，中央花园二期3295位业主签字同意率终于达到95%。同年12月，武侯区政府“就纳入危旧房改造开展论证”。

　　2020年3月，论证结果的消息传来：中央花园二期属于商品房，不属于棚户区，政策上不能支持。“自拆自建”工作只好搁置。

　　转机发生在2020年4月。彼时，成都发布《城市有机更新实施办法》，列明了三种城市更新形式：保护传承、优化改造和拆旧建新。

　　中央花园二期的业主从中看到或许可以突破一道口子，之后又陆续给各级政府部门写信。2021年11月，时任成都市武侯区委书记陈麟到小区调研，提出“自拆自建”的方式，并规划了四步走战略。

　　按照政府的方案，第一步小区业主达成意愿，第二步武侯区出规划，第三步争取成都市政策支持，第四步开始筹钱。此外，武侯区政府还对接了银行，居民可以申请低息贷款支付重建费用。

　　中央花园二期业委会副主任伍大明介绍，按照政府的方案，每户保留原来套内面积，总建筑面积将增加10%，按照房本面计算，即1:1.1置换。建房成本由居民承担，他们测算，每平方米大概4000元。

　　但提到出钱，就有业主提出反对声音。之后，中央花园二期业委会又给出另一种方案，向政府争取小区总建筑面积增加20%，业主按照1:1旧房换新房。开发商垫资建房，多出的面积自行出售来覆盖成本，这样居民就不用再出钱。

　　2022年3月，中央花园二期业委会成员重新开始联络业主。到2023年5月20日，最终达到99.9%同意率（仅3户没同意）。

　　多位研究社区治理与政策法律的人士向记者发出感叹：“能够达到绝大部分人的同意，那也算是一个奇迹了。”

　　8月21日，中央花园二期拆旧建新筹备组传来消息，整个进程涉及国土、规划、税务、城建等部门，需要做详细的方案向区市汇报。“按照城市有机更新有关文件，小区容积率有可能有机会上调，但具体情况需上级部门研究决定。”

　　伍大明表示，现在小区的容积率是2.0，如果容积率达到2.5以上，那后面就能推动了。“让业主、开发商、政府都满意的关键因素就是容积率的问题。”

　　“现在相关报告以及方案已经提交给街道办，正在等答复，有最新进展我第一时间通知你。”9月1日，成都武侯区中央花园二期业委会方面告诉记者。

　　上述方案在建成晟业总经理苑承建看来很难达成，更多可能是业主或业委会的想法。“对于中央花园二期目前设想的方案，面积原地增加，增加的建设指标本身就是政府投入的一部分，不能说是政府没有投入，且项目是否有周边规划，是否涉及调整规划，都是比较重大的内容。”

　　“对于开发商来说，增加的面积在哪些地方不明晰，因为重新建设后公摊以及配套都会增加，也会挤占方案中20%的增加面积，开发商还能剩余多少面积，以及独立成套住宅有多少，都值得深思。”苑承建表示。

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　　区别于政府主导的拆迁，中央花园二期自拆自建是征求业主广泛同意的，如果能落地，或是一种城市更新思路。

　　Co-Found智库房地产行业研究负责人董南一表示，从某种程度上来说，成都中央花园二期欲自拆自建一事展现了业主自治精神，也反映了消费者对于房地产行业的不满和需求。

　　实际上，从1998年开始推动住房商品化以来，中国进入了快速城镇化阶段，这期间快速发展积累的问题也逐步显现，比如小区规划问题、房屋设计问题以及房屋质量问题。

　　毕文强认为，随着建筑技术与建材方面的进步，年代较为久远的房屋在居住品质等方面差距越发明显，产生了城市更新的需求。目前，多地亦出台了关于城市更新的地方性法规。因此，从城市更新的趋势上看，业主自拆自建是符合这种趋势的。

　　但这种新模式也势必引发新的问题与现象。

　　苑承建认为，老旧小区原地重建当然是一个好方案，但从实际经验来看，原地拆除重建涉及城市规划、建设资金、项目规划设计、施工建设组织、拆除重建期的人员安置、拆迁中纠纷的处理等现实困难与问题。

　　“从地方管理角度来看，上述涉及的问题都有可能成为辖区内各种问题甚至是群体性的治安问题，进一步调研与研究确实是有必要的。”毕文强补充说。

　　董南一认为，从法律角度来看自拆自建确实需要遵守相关法规和规章制度，包括建筑安全、保障居民权益、公共资源利用等方面。此外，自拆自建需要建立一套完善的管理机制和监管体系，确保整个过程公平公正和透明度。“总的来说，这种形式的推广需要政府和市场共同作用，需要产业链各个环节共同努力，才能够实现可持续发展。”

　　如何解决，毕文强提出了三点建议：

　　一是把业主的自拆自建纳入到当地的城市更新项目中去，并提供法律和政策上的支持，包括一定的资金支持。从长远来看，这是业主自己出资进行城市更新，即节省了政府的投入，又改善民生拉动了经济，值得支持。

　　二是当地政府的城市更新机构可以尝试为业主这种自行更新改造提供组织保障、信用背书及相应监管。比如，业主组织在申请上述许可、筹集或者归集资金时可能面临主体上的障碍，必要时可以以城市更新机构主体名义推动进行。

　　三是进一步从立法角度为这种新模式提供法律上的支撑。比如业主组织在自行更新改造中的主体地位、资金管理能力与监管要求，通过招投标方式选择建筑公司等市场主体的权利等。

　　目前，市场正在等待成都市中央花园二期的进一步进展。