如何判定“跳单”还是“货比三家”？

图片来源：中房报图库

　　“中房报记者 李叶丨北京报道

　　尽管自张杰、谢娜夫妇被霍姓经纪人曝出“跳单”已过去一周，但事件的影响仍在发酵。

　　2月7日，一名霍姓房产经纪人在网上发布消息称，自己曾在2019年6月21日和22日两次为张杰、谢娜夫妇带看房源，后者以不喜欢该房为由不再购买。此后不久，霍某发现夫妇二人却私下联系房东上海思和资产经营管理中心购买了该房源，以此避开大额中介费。

　　消息一出，迅速引发热议。2月8日下午，谢娜、张杰通过上海兰迪律师事务所发表声明否认“跳单”。

　　此后，该事件几经“反转”。从“跳单”和“货比三家”争议，到爆料人被“限高”的身份，再到夫妇购房所用公司设立时间未满当地购房要求年限的质疑，舆论里充斥着不同声音。

　　中国房地产报记者注意到，在这些声音中对于中介收费模式的探讨占据着较大比例。其中，有不少网友和媒体认为，“按照成交总价收取的高额中介费并不合理，有待商榷”；也有网友表示，“通过中介购房更有保障，且他人提供了服务收取佣金合情合理”；同时，亦有人提出全面取消中介等看法。

　　2月14日，记者就上述“跳单”事件和中介收费模式的争论对中介行业从业者、专家及律师进行了采访。

　　“跳单”之辩

　　根据霍某提供的信息，张杰、谢娜夫妇所购房源为上海思南公馆东苑7号101室，出售方式为二手房，面积341.77平方米，竣工时间2010年，售价6200万元，折合单价约18.14万元。

　　2019年6月21日和22日，霍某先后两次为张杰、谢娜带看该处房源。最终，后者以不喜欢该房源为由表示不购买。到2020年夏天，霍某发现夫妇两人购买了该房源。

　　霍某向媒体提供的一份2021年11月1日打印的上海市不动产登记簿显示，该房屋的权利人为重庆眉开眼笑文化传媒有限公司（以下简称“眉开眼笑公司”）。记者通过企查查了解到，眉开眼笑公司属于广播、电视、电影和录音制造业类企业，成立于2019年10月，注册资本300万元，为小微企业，实控人为谢娜，持有该公司99%的股权。

　　此外，有网友称，最终和谢娜、张杰完成交易的中介公司是上海永业房屋销售有限公司，网签价格为5920万元，与此前霍某提供的6200万元带看价格相比，低了280万元。“张杰、谢娜属于‘货比三家’而非‘跳单’。”

　　不过，有媒体指出上海永业房屋销售有限公司和张杰夫妇所购房源原房东上海思和资产经营管理中心，同属于上海永业企业（集团）有限公司名下。

　　如何判定“跳单”还是“货比三家”？中国房地产报记者采访了北京市汉华律师事务所律师齐正。

　　齐正告诉记者，“跳单”通常是指买卖双方通过中介联系上后，跳开中介，自行成交或者通过其他中介公司代办手续借此少付或不付佣金的行为。衡量是“跳单”还是“货比三家”的关键，是看买方是否利用了该中介提供的信息、机会等条件。如果买方并未利用该中介公司提供的信息、机会等条件，而是利用其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介促成买卖合同的成立，而不构成“跳单”违约。

　　“如果霍某确实有证据证明买卖双方存在‘跳单’，而中介和买卖双方签订了防‘跳单’条款的合同，则中介可以选择向违约方起诉，要求违约方支付违约金。在此事件中霍某表示过他没有和谢娜张杰签订过合同，则双方没有相关书面约定，以我的经验推测，他们之间很可能连防‘跳单’条款的口头约定都没有，无约定则无权利，即便起诉，霍某的诉求也不太可能获得法院的支持。”齐正表示。

　　另一方面，在霍某公开的资料中，上海思南公馆东苑7号101室已于2019年12月14日正式完成网签。

　　根据上海2018年发布的《关于规范企业购买商品住房的暂行规定》，企业在上海市购买商品住房必须同时符合以下条件：1.企业设立年限已满5年;2.企业在上海市累计缴纳税款金额已达100万元人民币;3.企业职工人数10名及以上,且按照规定在该企业缴纳社保和公积金满5年。企业近年缴纳税款金额满500万元以上的,购房时不受上述企业设立年限和员工人数等条件的限制。

　　成立于2019年10月的眉开眼笑公司，在成立后的2个月就完成了房屋过户同样引发大众猜想。

　　2月14日，记者就上述事由致电眉开眼笑公司预留电话，无人接听。

　　对此，齐正认为，眉开眼笑公司是否违反了购房规定，关键是看这家公司进行交易过户时有没有向房产交易主管部门如实提交材料，如果该公司进行过户时没有向房产交易主管部门提交虚假材料，则没有违规。

　　漩涡中的中介费

　　“跳单”事件的真相尚无定论，网友们的关注重点也开始偏移，关于中介佣金的讨论热度不减。

　　有网友认为，现在房价较高，很多购房者购房压力较大，在二手房交易环节额外增加的中介费是一种巨大的负担。另一方面，有些房产中介可能利用其渠道优势垄断二手房买卖信息，这也增加了“跳单”发生的频率。

　　在张杰、谢娜夫妇“跳单”话题热搜中，有网友算了一笔账，夫妇俩所购房源如果按照原价6200万元成交，根据中介普遍抽取成交价2%的费用作为佣金算，他们将向该中介公司支付近120万元。

　　霍某在接受媒体采访时也表示，虽然当时还没有谈到中介费问题，但按照惯例，买家1%加卖家1%，合计佣金将近120万元。

　　实际上，中介费的收取问题一直备受争议。在微博类似的话题讨论中，有人表示，“通过中介购房更有保障，且他人提供了服务，只要是合法合规的收取佣金就没问题”；也有人认为，“中介只是提供了信息交换和带看的服务，就能收取如此高的费用太不合理”，甚至有人提出应全面取消中介等看法。

　　记者采访多家品牌中介时发现，目前市场上中介费的收取在房屋成交总价的1%-3%区间，也有中介公司规定了封顶金额。不同地区中介费的收取模式也存在差异。在北京，房屋中介费由买方承担；在上海，中介费则由买卖双方共同承担。

　　采访中，有某品牌中介上海分公司的工作人员向记者表示，“对于佣金问题我们很敏感，不方便透露具体数据。”

　　某专注于豪宅交易的北京品牌中介公司工作人员则表示，“定的中介费是成交价的2.7%，会有相应的折扣，具体折扣要看成交情况。如果所有的事情都谈好了，就剩佣金折扣了，也不会让佣金成为签约的障碍。”

　　就中介收费标准问题，易居克而瑞部门副总经理谬萌在接受中国房地产报记者采访时表示，市场上交易的物业价格越来越高，中介收费随之水涨船高。但从服务来说，一套总价5000万元的房产和总价500万元的同业态房产，中介提供的服务区别不大，收取的费用却存在10倍差距，显然不太合理。从行业情况来看，很多实体产业（中小）一年努力运营的情况下产值或许还不及中介佣金。

　　对于市场上认为未来中介将取消的声音，谬萌则表示，市场对中介行业还是有需求的，但一刀切的收费标准已不适合当前市场，按标的价格分段收费应该是一个发展方向。同时，加强维护中介行业的合法权益也应该取得全社会共识。

　　利益平衡

　　“二手房交易主要由供给和需求共同决定，中介收费对供求影响非常小，在供给和需求没有发生明显变化的情况下，二手房交易不会出现明显变化。”就中介费对于房屋交易的影响，一位不愿具名的中介领域资深研究员告诉中国房地产报记者。

　　他介绍，不同总价的二手房交易对应的服务是有差异的，尤其是一线城市高总价房屋由于涉及资产配置、大量的税费、较大的交易风险、复杂的产权转移过程和繁琐的交易手续，需要极强的专业性，因此高总价房屋中介服务角色更多的体现为物业顾问。当前不同城市高总价的房屋中介费收取并没有一个统一标准，一般只有极少数中介能高效、顺利的完成高总价房屋的交易，比如北京链家规定中介费封顶50万元，其他比较知名的高端二手房中介如世邦魏理仕、仲量联行、高力国际、第一太平戴维斯、戴德梁行收费标准则不确定，由中介与消费者协商约定。

　　在二手房交易中，买方、中介和卖方的利益应该如何平衡？

　　该研究员表示，二手房交易要兼顾买方、卖方和中介的利益，中介的作用是以提供专业的服务，降低买卖双方的交易成本，主要包括降低买卖双方寻找合适交易对家的时间成本、降低交易过程的风险、提高交易的效率等，同时收取与服务相匹配的中介费。中介是二手房交易的润滑剂，中介市场运行的状态对二手房交易市场具有重要影响。一个运行良好的中介市场，一定是买方、卖方和中介三方合作共赢的市场，包括中介与买卖方的委托代理权责关系清晰，中介市场有序竞争，行业协会发挥自律作用，最终实现二手房市场的良性循环。

　　面对高总价，中介如何收费才更合理？

　　该研究员认为，由于高总价二手房交易涉及大量的税费计算、较大的交易风险、复杂的产权转移过程和繁琐的交易手续，需要很强的专业知识辅助才能顺利完成交易，保障买卖双方的合法权益，中介在交易过程中的作用极为关键。合理的收费应坚持市场定价、行业自律和政府监督相结合，因为收费过高或过低，都不利于行业的良性发展。过高的收费容易导致交易频率下降，不利于二手房流转；过低的收费容易导致中介服务供给不足，无法满足消费者换房服务需求，中介收费过高过低最终都会损害消费利益。

　　“合理的收费应当是市场自由竞争、消费者与中介充分协商，行业协会在价格形成和收费方式上提高自律，以及政府保障消费者对中介收费的知情权和自由选择权，确保明码标价，公平交易。其中阶梯收费、弹性收费都是可选择的收费方式和手段。”