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环比下跌城市数量在减少,环比上涨城市数量在增加吗?怎么房价没有起色?

来源:中国房产经济网     作者:王艳     发布时间:2022-04-15

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  4月15日,国家统计局如期公布了上个月全国70个大中城市房价数据。

  整体来看有两个关键:

  第一,无论新房还是二手房,价格环比下跌城市数量仍超半数。

  第二,环比下跌数量在减少。

  这两点共同说明了一个问题,当下大多数城市的房价开始筑底,但仍没有反弹的力气。浩浩荡荡的救市动作,只是让更多的城市房价维持低位稳定而已。

  具体来看,新房方面,环比上涨的城市29个,较2月份的27个增加了2个。环比下跌城市数量为38个,较上月减少了2个。5个城市环比持平。

制图:城市财经;数据:国家统计局

  从城市角度来看,北京、上海、广州、深圳四大一线城市,新房环比全部上涨,分别涨0.4%、涨0.3%、跌0.1%、涨0.8%。

  环比领涨的城市中,乌鲁木齐以1%的增速领跑。环比下跌的城市中,湛江领跌,同时岳阳、丹东、秦皇岛、郑州、大连跌幅也在前列。

  以此来看,郑州所采取的救市大招,并没有取到传说中的效果。

  下跌容易理解,在当下楼市成交量不景气的环境下,下跌才是常态。但乌鲁木齐这座北方弱首府城市,何以领涨?而且二手房也环比上涨了0.3%。

  原因在于,乌鲁木齐今年以来很多楼盘此前的折扣优惠被取消,导致新盘价格上涨,在这种背景下,二手房的挂牌价也跟着上涨。

  同时,根据乌鲁木齐统计局披露的数据显示,乌市一季度楼市销量有别于全国大多数城市的下滑,逆势上涨。

  数据显示,1-2月,商品房销售面积50.45万平方米,同比增长64.4%。其中,住宅销售面积47.03万平方米,63.9%。商品房销售额42.56亿元,增长59.2%。其中,住宅销售额39.41亿元,增长57.9%。

来源:乌鲁木齐统计局

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  主要来看二手房,因为:

  一方面当下很多城市的房地产市场都进入了存量房时代,二手车才是交易主体,才更能真实反映市场情况。

  另一方面,新房开盘带有随机性,开盘片区不同,会给数据带来很大误差。

  二手房方面,70个大中城市中,环比下跌城市数量为45个,较上月减少了12个。尽管环比下跌城市数量减少较多,但下跌城市仍是大多数。

制图:城市财经;数据:国家统计局

  从环比增幅来看,北京领涨全国,环比上涨1.2%。同为一线城市的上海、广州环比增幅分别为0.4%、0.3%。深圳二手房价格继续下跌,环比下跌0.3%。

  北京环比领涨,并没有出乎意料。毕竟在一季度宏观政策放松,在一季度浩浩荡荡救市背景下,像北京这样的潜力足、购买力足、财富足的城市,必然会率先回暖。上海、广州、深圳如果不是疫情影响,也会和北京差不多。

  此外,北京领涨的另一个原因在于,金融杠杆快速回归。

  去年三四季度,由于银行放款周期不断拉长、利率走高,导致房贷杠杆短期被撤销,很多人购房有心无力。

  但自去年年末以来,各城市放款速度不断加快,其中以北京为最。北京很多银行的放款速度,最快只需要一周。而去年三季度,一线城市整体放款速度,基本都在4至6个月。

  在这种背景下,再加上北京没有被疫情过度侵扰,于是北京楼市在今年一季度顺理成章加速回暖。

  北京市住建委最新数据显示, 北京二手房市场2022年一季度成交约37220套,其中3月份二手房网签17085套,环比激增106.8%。

  同时,中原数据显示,3月北京新建商品住宅(含普通住宅+别墅)成交3657套,环比上升97%,同比下降30%。

  购买力强悍的北京,楼市正在加速回暖,已经走出了独立行情。在其他城市仍为成交量苦恼,仍寄希望于救市的背景下,北京楼市,风景这边独好。

  有人欢喜有人忧。环比下跌城市数量远多于上涨城市数量,说明犯愁的城市仍是大多数。

  最苦恼的城市,当属黑龙江省牡丹江市,这座城市3月份二手房环比竟然下跌了2.1%。

  最关键的是,牡丹江已经苦恼很久了,因为这座城市的房价,已经持续下跌很久了。

  根据统计局披露的数据显示,牡丹江二手房价格较2020年下跌了14.3%。

  去年贝壳研究院就披露,这座城市的房价已经跌回到了2007年的水平,也即15年前。

  牡丹江为何会持续下跌?在本号之前每月分析数据70个大中城市房价数据的文章中,已经多次说明过。

  理由和鹤岗是一样的,资源枯竭,产业羸弱,人口流出,经济低迷。

制图:城市财经;数据:国家统计局

  从上图可以看到,苦恼的不止牡丹江一个。

  南充、安庆、太原、哈尔滨、石家庄、北海、贵阳等28个城市的二手房价格较2020年是下跌的。

  按照抛物线的走势推断,这28个城市,房价至少回到了三四年前。其中包括太原、哈尔滨、石家庄、贵阳、长春、呼和浩特、郑州、南宁、天津、济南、南昌11个中心城市。

  理由无非就那么几个,要么经济低迷、人口大量流失(比如牡丹江、南充、安庆等),要么是因为前期跟涨太猛,之后由于棚改熄火无以支撑(比如太原、呼和浩特、贵阳、宜昌、岳阳等),要么人口流失与经济低迷兼具(如天津、哈尔滨)。

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  梳理国家统计局的最新数据还能发现两个亮点:

  第一,全国商品房销售均价,已经跌破万元。

图源:财新网

  经历了去年三四季度的冷场,尽管今年救市城市浩浩荡荡,但成交量整体仍在低位,房价并没有因此托起来。

  全国房价跌破万元,就是最好的说明。

  有人可能提出疑惑,不是环比下跌城市数量在减少,环比上涨城市数量在增加吗?怎么房价没有起色?

  关键原因在于即将要说到的第二个亮点。

  第二,三四线城市跌幅继续扩大。

  透过国家统计局最新披露的70个大城市新房与二手房房价数据梳理会发现:

  一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%,涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。

  二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%,涨幅比上月回落0.5个百分点;二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。

  三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%,降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。

  一二线城市虽然多数回到上涨通道,但涨幅很小,且涨幅在回落。

  更为关键的是,早就进入调整通道的三四线城市,跌幅仍在不断扩大。所以,我们可以看到,进入今年以来,70个左右的开始救市的城市,大多数都是三四线城市,因为他们更需要救市。

  但显然已经托不起来了。

  一方面,大多数三四线城市人口在流失。

  去年公布的七普数据显示,全国有149个城市人口减少,其中绝大多数都是三四线城市。

  另一方面,三四线城市库存积压,房产严重过剩。

  克而瑞披露的2月末数据显示,三四线库存压力稳步增长,同比上涨12%,在不同能级城市中居首,且涨幅有不断扩大的趋势。

  与此同时,三四线城市的商品房去化周期也在不断被拉长。目前三四线城市的整体去化周期高达23.25个月,远超住建部划定的12个月安全警戒线。

  说明,三四线城市楼市风险较大,买房需要慎重。


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