环比下跌城市数量在减少，环比上涨城市数量在增加吗？怎么房价没有起色？

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　　4月15日，国家统计局如期公布了上个月全国70个大中城市房价数据。

　　整体来看有两个关键：

　　第一，无论新房还是二手房，价格环比下跌城市数量仍超半数。

　　第二，环比下跌数量在减少。

　　这两点共同说明了一个问题，当下大多数城市的房价开始筑底，但仍没有反弹的力气。浩浩荡荡的救市动作，只是让更多的城市房价维持低位稳定而已。

　　具体来看，新房方面，环比上涨的城市29个，较2月份的27个增加了2个。环比下跌城市数量为38个，较上月减少了2个。5个城市环比持平。

制图：城市财经；数据：国家统计局

　　从城市角度来看，北京、上海、广州、深圳四大一线城市，新房环比全部上涨，分别涨0.4%、涨0.3%、跌0.1%、涨0.8%。

　　环比领涨的城市中，乌鲁木齐以1%的增速领跑。环比下跌的城市中，湛江领跌，同时岳阳、丹东、秦皇岛、郑州、大连跌幅也在前列。

　　以此来看，郑州所采取的救市大招，并没有取到传说中的效果。

　　下跌容易理解，在当下楼市成交量不景气的环境下，下跌才是常态。但乌鲁木齐这座北方弱首府城市，何以领涨？而且二手房也环比上涨了0.3%。

　　原因在于，乌鲁木齐今年以来很多楼盘此前的折扣优惠被取消，导致新盘价格上涨，在这种背景下，二手房的挂牌价也跟着上涨。

　　同时，根据乌鲁木齐统计局披露的数据显示，乌市一季度楼市销量有别于全国大多数城市的下滑，逆势上涨。

　　数据显示，1-2月，商品房销售面积50.45万平方米，同比增长64.4%。其中，住宅销售面积47.03万平方米，63.9%。商品房销售额42.56亿元，增长59.2%。其中，住宅销售额39.41亿元，增长57.9%。

来源：乌鲁木齐统计局

　　02

　　主要来看二手房，因为：

　　一方面当下很多城市的房地产市场都进入了存量房时代，二手车才是交易主体，才更能真实反映市场情况。

　　另一方面，新房开盘带有随机性，开盘片区不同，会给数据带来很大误差。

　　二手房方面，70个大中城市中，环比下跌城市数量为45个，较上月减少了12个。尽管环比下跌城市数量减少较多，但下跌城市仍是大多数。

制图：城市财经；数据：国家统计局

　　从环比增幅来看，北京领涨全国，环比上涨1.2%。同为一线城市的上海、广州环比增幅分别为0.4%、0.3%。深圳二手房价格继续下跌，环比下跌0.3%。

　　北京环比领涨，并没有出乎意料。毕竟在一季度宏观政策放松，在一季度浩浩荡荡救市背景下，像北京这样的潜力足、购买力足、财富足的城市，必然会率先回暖。上海、广州、深圳如果不是疫情影响，也会和北京差不多。

　　此外，北京领涨的另一个原因在于，金融杠杆快速回归。

　　去年三四季度，由于银行放款周期不断拉长、利率走高，导致房贷杠杆短期被撤销，很多人购房有心无力。

　　但自去年年末以来，各城市放款速度不断加快，其中以北京为最。北京很多银行的放款速度，最快只需要一周。而去年三季度，一线城市整体放款速度，基本都在4至6个月。

　　在这种背景下，再加上北京没有被疫情过度侵扰，于是北京楼市在今年一季度顺理成章加速回暖。

　　北京市住建委最新数据显示, 北京二手房市场2022年一季度成交约37220套，其中3月份二手房网签17085套，环比激增106.8%。

　　同时，中原数据显示，3月北京新建商品住宅（含普通住宅+别墅）成交3657套，环比上升97%，同比下降30%。

　　购买力强悍的北京，楼市正在加速回暖，已经走出了独立行情。在其他城市仍为成交量苦恼，仍寄希望于救市的背景下，北京楼市，风景这边独好。

　　有人欢喜有人忧。环比下跌城市数量远多于上涨城市数量，说明犯愁的城市仍是大多数。

　　最苦恼的城市，当属黑龙江省牡丹江市，这座城市3月份二手房环比竟然下跌了2.1%。

　　最关键的是，牡丹江已经苦恼很久了，因为这座城市的房价，已经持续下跌很久了。

　　根据统计局披露的数据显示，牡丹江二手房价格较2020年下跌了14.3%。

　　去年贝壳研究院就披露，这座城市的房价已经跌回到了2007年的水平，也即15年前。

　　牡丹江为何会持续下跌？在本号之前每月分析数据70个大中城市房价数据的文章中，已经多次说明过。

　　理由和鹤岗是一样的，资源枯竭，产业羸弱，人口流出，经济低迷。

制图：城市财经；数据：国家统计局

　　从上图可以看到，苦恼的不止牡丹江一个。

　　南充、安庆、太原、哈尔滨、石家庄、北海、贵阳等28个城市的二手房价格较2020年是下跌的。

　　按照抛物线的走势推断，这28个城市，房价至少回到了三四年前。其中包括太原、哈尔滨、石家庄、贵阳、长春、呼和浩特、郑州、南宁、天津、济南、南昌11个中心城市。

　　理由无非就那么几个，要么经济低迷、人口大量流失（比如牡丹江、南充、安庆等），要么是因为前期跟涨太猛，之后由于棚改熄火无以支撑（比如太原、呼和浩特、贵阳、宜昌、岳阳等），要么人口流失与经济低迷兼具（如天津、哈尔滨）。

　　03

　　梳理国家统计局的最新数据还能发现两个亮点：

　　第一，全国商品房销售均价，已经跌破万元。

图源：财新网

　　经历了去年三四季度的冷场，尽管今年救市城市浩浩荡荡，但成交量整体仍在低位，房价并没有因此托起来。

　　全国房价跌破万元，就是最好的说明。

　　有人可能提出疑惑，不是环比下跌城市数量在减少，环比上涨城市数量在增加吗？怎么房价没有起色？

　　关键原因在于即将要说到的第二个亮点。

　　第二，三四线城市跌幅继续扩大。

　　透过国家统计局最新披露的70个大城市新房与二手房房价数据梳理会发现：

　　一线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别上涨4.3%和2.8%，涨幅比上月分别回落0.1和0.7个百分点。

　　二线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.6%，涨幅比上月回落0.5个百分点；二手住宅同比由上月上涨0.3%转为下降0.2%。

　　三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.6%和1.9%，降幅比上月分别扩大0.5和0.6个百分点。

　　一二线城市虽然多数回到上涨通道，但涨幅很小，且涨幅在回落。

　　更为关键的是，早就进入调整通道的三四线城市，跌幅仍在不断扩大。所以，我们可以看到，进入今年以来，70个左右的开始救市的城市，大多数都是三四线城市，因为他们更需要救市。

　　但显然已经托不起来了。

　　一方面，大多数三四线城市人口在流失。

　　去年公布的七普数据显示，全国有149个城市人口减少，其中绝大多数都是三四线城市。

　　另一方面，三四线城市库存积压，房产严重过剩。

　　克而瑞披露的2月末数据显示，三四线库存压力稳步增长，同比上涨12%，在不同能级城市中居首，且涨幅有不断扩大的趋势。

　　与此同时，三四线城市的商品房去化周期也在不断被拉长。目前三四线城市的整体去化周期高达23.25个月，远超住建部划定的12个月安全警戒线。

　　说明，三四线城市楼市风险较大，买房需要慎重。