这些热门城市，人口以肉眼可见的情况，增量在减少。

　　2022年1-5月份，TOP100企业拿地总额4681亿元，拿地规模同比下降64.7%。

　　1-5月份，房屋新开工面积51628万平方米，同比下降30.6%。住宅新开工面积37782万平方米，同比下降31.9%。

　　1-5月份，房屋竣工面积23362万平方米，同比下降15.3%。住宅竣工面积17050万平方米，同比下降14.2%。

　　1-5月份，商品房销售面积50738万平方米，同比下降23.6%；其中，住宅销售面积下降28.1%。商品房销售额48337亿元，同比下降31.5%；其中，住宅销售额下降34.5%。

　　以上说明，楼市处于量价齐跌状态，住宅销售额降幅大于销售面积降幅，以价换量比较明显。虽然大幅降价，销量仍没有好转，证明楼市要走出低谷还很艰难。

　　5月份全国房地产的数据出来了，毫无意外的，国内的新房成交量，新房成交额再次下降，房地产的开发投资增速等都下降了。

　　很多人觉得，这是要不行了，但实际上这次的数据已经比预想中的要好了。

　　6月份的数据肯定是要比5月份的数据要好的，等到了7月、8月、9月更是会冲刺一次，房地产的数据会更好看一些。道理非常简单，这个数据都是同比的。

　　去年6月往后，全国楼市就开始横盘了，等到7月份以后，就开始降温了，所以今年7月、8月、9月同比去年的，大概率会好一些。

　　不是说买房的人井喷了，而是去年下半年太冷，今年下半年是要恢复正常状态。

　　我有个朋友是碧桂园某区域成本主管，今年四月被裁，现在已经赋闲两个多月了，好在足额拿到了赔偿。

　　半年以来，他所在的这个区域公司连续经历两次合并，每次合并意味着至少裁掉一个区域总裁，以及他原班人马中几乎90%的员工，新区域总带着自己的人来接盘，他们从去年一个人一个项目，到今年一个人三个项目以上。

　　在他离职之后大概半个月，据说已经停发裁员赔偿了，不裁，逼你走。还留下来的人，取消绩效和奖金，基本工资还打个折，约等于整体薪酬只有原来的60-70%。

　　离开的难找新工作，留下的降薪并且工作负担增加300%，目前就是这么个情况。

　　现在他投了几十份简历出去，目前没一份回复，加了一个本地的精英人才群，里面会每天发布全省范围地产圈的人才招聘信息，相对而言里面的招聘会更加真实。

　　然而连续一个月，他还没看到一个成本类岗位，80%是营销岗位，10%是物业类，然后零星能看到客关、财务、法务、招商、运营等，其实从这些招聘需求上就可以看出，这帮地产老板到底想干嘛，行业情况可想而知，服从于经济需要，全民火热的种植低碳树如今比较热门，拿收益一棵198的树周期一个月270元，十棵就是2700，不同的树有不同的收益，可以百度一下（林倍益）了解，算下来一个月增加几千不是问题。

　　02、当人口增量速度放缓，还需要那么多房子吗？

　　这段时间楼市里面的利好消息太多了，像是南京楼市也传出来要放松限购的消息了，杭州也传出来了放松限购的消息了，很多城市络绎不绝的都在放松调控。

　　这让很多人心里又开始踹踹的，一颗投资买房的心，又在熊熊燃烧。

　　现在专家都在宣传，上海口罩问题之后，国内房价会大涨，原因就只有一个，那就是国内货币放水，大量的钱流入楼市，把房价推起来。

　　你看着他们的那些文章，写的的确很爽，尤其是自己要是有房子，或者房子多的话，看着是比较打鸡血。

　　可是当下楼市的事实，真的像他们说的那样吗？

　　看到很多人都在说现在挣钱更难了，做事业更不好做了，大家都觉得这是因为疫情，或者是因为楼市不景气，但大家有没有想过，这也许就是事情本来的发展结果。

　　俗话说，花无白日红，人无千日好。

　　任何一个经济体，都不能保持超级快速的发展模式一直搞下去，当一个经济体体量越大的时候，发展的速度就会越慢，这是自然的规律。

　　各地的新房库存越来越多，二手房库存也是越来越多，购房者是明显跟不上新房的供应速度。

　　这个时候其实较理性的方式，就是减少土地供应量、降低库存。

　　但是因为很多城市，之前都搞了大量的新区，新区需要大量的钱，这个钱主要就是靠卖地，所以你让这些城市减少供应量，那就等于是让这些新区凉凉，之前砸下去的钱，就有可能打水漂了。

　　现在就是有点死循环了，明知道房子过剩了，但是为了眼下，还是不得不大量的卖地。大家可以看到，杭州、南京、成都等城市的土地供应量，还是保持在高位的，今年普遍卖地比去年还要多。

　　一个根本性原因，我们的楼市，还真的有那么多的需求量吗？

　　大家可以看看今年四大一线城市的人口增长情况，北京2021年常住人口减少了0.4万人。

　　上海2021年常住人口增加了1.07万人；深圳2021年常住人口增加了4.78万人；广州2021年常住人口增加了7.03万人；这是四个一线城市的人口增加情况。

　　那些热门的二线城市，除了武汉因为口罩原因，突然增加了100多万以外，其他的城市表现好的就是杭州了，也只是增加了26万多的人口。

　　像是成都，也是只有25万多人口，西安是21万多，长沙是19万多，青岛是18万多，郑州就比较尴尬了，只有14万多。

　　举的这些城市，可都是在2016年到2019年的人口抢人大战中，每年达到过40万人存在，可是现在呢？

　　这些热门城市，人口以肉眼可见的情况，增量在减少。

　　这是一个大趋势，那么大家想一个问题，当人口增量速度放缓，甚至减少的时候，我们还需要那么多房子吗？或者说，我们还需要那么多房企吗？

　　03、高房价的本质

　　高房价的本质，就是在透支未来30年的财富，把未来的钱拿到现在来用，靠这种方式来刺激经济，拉动消费。

　　但这种方法，有一个很大的问题，那就是大家的工资收入一定要快速上涨。

　　如果说工资收入不能上涨的话，那么像未来借的钱，那就真的是透支了未来的潜力。

　　现在卡就卡在这了，工资不涨，但已经把未来30年的钱给用了，就比较尴尬了。

　　只有在楼市比较冷的时候，大家才能经常看到一个情况，那就是地价和新房的房价一致，或者说，远低于大家之前的预期。

　　举几个很简单的例子，之前苏州楼市比较冷的时候，不少昔日的地王，新房房价出来以后和楼面价居然是一样了，还有前几天厦门的那个地王，房价还没有楼面价高，这两天西安的那个郊区盘，地价12000多元，结果新房打折价一出来了，房东都傻眼了。

　　楼市火的时候，楼面价越高，房价越高；但楼市冷的时候，楼面价就不一定能把房价带起来了。

　　楼面价都带不起来，就更别说新房限价了。没人买房，你新房备案价10万一平，也没用。

　　现在这波救楼市，虽然是希望那些手上还有钱的购房者入场救楼市，因为很明显很多政策都不是帮助刚需买房的，放开限购都是帮助那些已经有房的人再买一套房。

　　只是这些手上有钱的人，他们的目标非常明确，那就是他们在房子里面必须要实现盈利，他们买房就是为了赚钱不是为了住。

　　如果说房价不大涨， 想要把这些人吸引到楼市里面去，很难。

　　没有这些人在里面造势，光靠那些瘦弱不堪的刚需，填到楼市里面去，就是在给楼市塞牙缝，一点浪花都激不起。

　　现在买房的房贷压力，要比首付压力还要大。现在社会上钱很多，只要能还得起房贷，首付借也能借到，但是自己能不能长时间还得起房贷，那就不一定了。

　　举个很简单的例子，像是成都的一套普通二手房下来200万，首付60万，贷款140万，分30年还完，每年的房贷是9万左右，每个月的房贷是7500左右。

　　这个房贷就已经很难受了，因为在成都万一失业了，不管是去工厂打工，又或者是去开滴滴、送外卖，一个月下来撑死了也就是5000到8000元之间，能超过1万那都是头部大佬了。

　　换句话来说，如果没有结婚光靠自己，在成都独自承担7500的房贷，只要一个失业，那么这个房子的结果都是自己赶紧把房子给卖了，不要等到还不起房贷，房子被法拍。

　　另一方面，很多房产中介都在吹捧大城市的老破小，说买大城市的老破小，就等于是存钱，以后不想要了，老破小还能卖钱，还有买老破小可以上学之类的，把老破小吹到天上去了。

　　听房产中介那么说，我就很好奇。

　　如果说老破小真这么好，那为什么连上海、北京的老破小，房价都涨不起来呢？真那么香，怎么老破小小区房东想要涨价卖一下，连个看房的人都没。

　　去年北京、上海都涨成那样了，老破小怎么都没火起来。

　　如果真的认可买房就是投资的话，那么买了老破小之后，老破小房价不涨，那你这是存个什么钱，还不如放到银行里面去吃大额存单呢。

　　这还是一线城市的老破小，要是看看二线城市的老破小，像是成都、南京、杭州等老破小，看看那些老破小难卖成什么样了。

　　没了拆迁，没了学区，老破小还有什么？

　　上学，那些二线城市，租房都能上学。如果买老破小上不到好学校，那还不如租房呢，反正都不是好学校。

　　04、总结

　　房地产短期的确是看货币政策，但是房地产的长期，还是要看人口的。

　　按照2020年第七次人口普查数据：80后的人口数量是2.3亿；90后的人口数量是1.65亿；80后、90后加起来是接近4亿人；00后的人口数量是1.57亿；10后的人口数量是1.67亿；00后和10后加起来是只有3.24亿人。

　　这些减少的人口，就是房地产的缺口。

　　但同样的，房价也不可能一口气就那么跌下去，肯定中间还是会有反弹，然后再接着跌。

　　很多人说房地产是蓄水池，但如果说是没有水了呢，还需要蓄水池吗？

　　那些大城市房价特别高，年轻人一个人买房买不起，但是连那些房价不是很高的小城市，也需要一个人买房，全家帮忙，这里面就已经明显有问题了。

　　很多人都觉得未来楼市里面还有源源不断的韭菜可以收割，但实际上哪来的那么多韭菜。

　　现在国内的人均住房面积都达到了40平了，这还不算那些小产权以及正在施工中的房子，未来房子过剩的必然的。

　　以前大家都觉得未来房子过剩还有N年，但从人口出现负增长的首年开始，房子过剩就会开始越来越明显了，就像新生儿减少，导致婴幼儿行业受到很大的冲击。

　　其实现在楼市很多政策，本身还是为了防止房价大跌。

　　举个很简单的例子，二手房指导价这个政策，买房的人想要以二手房指导价买房，而卖房的人又觉得以二手房指导价卖太低了，双方都不妥协，后果就是二手房没有成交，成交量越低，房价大跌的概率就越低。

　　还有深圳启动的新二手房交易模式，目前全国还只有深圳一个启动了这个新二手房交易模式，别的城市还没开始，这个二手房交易模式就是代理，每个二手房想要往出卖的时候，一次只能委托一家房产中介。

　　也就是说，以前房东卖房，可以把楼下七八家的房产中介门店都给委托了，让很多房产中介帮他卖房，但是按照深圳的二手房交易模式，那就不行了只能委托一家。