武汉成交量为何在4月份出现了大跳水？

　　4月份的楼市，又进入了比惨模式。

　　上一篇文章已经分析了广州市的现状，4月份广州二手房成交量下跌了四分之一，下辖的11个区成交量全线下跌。

　　然而，没有最冷只有更冷，相比于武汉，广州算是幸运的。

　　我特意去武汉住建局官网查询了一下4月份的新房成交量，根据每天的数据合计得出了一个数据：

　　4月份武汉新房成交了7487套，相比于3月份的下跌了49%，也即成交量环比腰斩了。

制图：城市财经；数据：武汉住建局

　　要知道，武汉此前一直都是中国所有城市中新房成交最大的市场，在上一轮楼市牛市期间，武汉月均成交量都在2万套以上，2016年鼎盛时期，月均成交量甚至逼近3万套。

　　进入2023年，在一季度整体躁动之下，武汉也走出了一波小高潮，二三月份新房成交量都在1万套以上，3月份更是达到了1.46万套。

　　武汉成交量为何在4月份出现了大跳水？

　　原因其实还是偏宏观的。4月份楼市已经出现了整体转向的局面。

　　克而瑞披露的数据显示：

　　4月份百强房企实现销售操盘金额5665.4亿元，单月业绩环比降低14.4%。

　　同时，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。

　　二手房方面，诸葛找房披露的数据显示：

　　重点10城截止到4月27日，成交80503套，环比下降9.34%。

　　既然是整体现象不是某座城市的个别现象，就只能从宏观层面上找原因。

　　逻辑其实也不复杂：

　　第一，压抑需求的需求在一季度集中爆发后，已经消耗得差不多。这种需求需要接上，必须依赖收入和就业复苏，然而宏观数据并没有接上。

　　第二，一季度着急上车的人发现，原本乐观的经济、收入和就业复苏预期并没有想象中那么顺畅。

　　在昨天的文章中，我已经说过，尽管GDP增长了4.5%，超预期复苏不错，但是几个关键经济指标仍存在不确定性。

　　表面上看，出口扭转了下跌趋势，在3月份实现了超预期增长。

　　但是， 很大程度上是压低工业生产品出厂价格，牺牲利润的结果。我们可以看到，进入今年之后，工业利润在原本就下跌的趋势之下，突然跳水，3月份跌幅虽然有所收窄，但相比于过往跌幅仍非常大。

来源：国家统计局

　　这说明，工厂都不怎么赚钱了，甚至是亏损的。

　　国家统计局公布的4月份最新制造业PMI指数回落至荣枯线以下。

来源：国家统计局

　　种种数据都在表明，当下的制造业压力巨大。

　　而制造业的发展情况直接决定了我们的就业情况，因为作为我国经济压舱石的制造业，占就业人口高达18.1%。

　　于是，我们可以看到，在制造业遭受不确定的背景下，我们的年轻人失业率创6个月来新高。

　　正是因为收入和就业仍存在较大不确定性，钱不好赚，找工作难，所以，哪怕热点城市中的挂牌房源调价比例中，有超过80以上在降价，哪怕降价让利，也没能推动成交量继续走高，而是转向下跌。

　　诸葛找房披露的数据显示，4月份热点城市二手房调价房源中，降价比例比3月份进一步扩大，达到了86.3%。

　　其中武汉的二手房挂牌量中，同样有超过80%在向下调价。

　　作为中部第一城的武汉，经济、产业、人口都有很强的竞争力。在中心城市人口增量整体降档换速的背景下，武汉的增量虽然也在下滑，但2022年仍有9万人。

　　但成交量在短暂上扬之后，回归平静，其根本原因在于。

　　中国的高收入人群是极少数，普通人才是绝大多数。想要单纯依靠高收入人群来撑起成交量，最多也就只能撑起热点城市核心板块而已。

　　房价形成的天堑，让相当一批普通人群有心无力，虽然有购房需求，但没有实力，只能是无效需求。

　　这就决定了很多城市，尤其是房价虚高的城市，即便在一季度迎来了成交量的小阳春，后续也难持久。

　　5月份武汉等城市可能会发布新一轮救市大招，毕竟从3月份以来，以厦门、郑州、沈阳、合肥、杭州、广州、苏州、深圳等为代表的城市，已经开启了新一轮救市。

　　在收入和就业彻底复苏之前，任何招数都不好使。

　　去年的全面救市是最好的佐证。

　　只有当大家对未来充满期待，日子红红火火、蒸蒸日上之时，成交量才会复苏，房价才会有新一轮支撑力。