“沪七条”楼市政策效应正在释放

　　“沪七条”楼市政策效应正在释放

　　二手房市场新增客户、带看量均环比翻倍，预计过段时间政策效应会愈加明显

　　国庆节前夕，上海房地产再发七条新举措，包括外地户籍家庭只需缴纳一年社保即可买外环外住房，增值税免征年限由5年调整为2年，首套房和二套房最低首付比例下调等。房地产和金融新政齐发，上海楼市在政策作用下出现新变化。

　　以最能直观反映楼市变化的二手房市场为例，多方数据显示，自国庆节以来，上海二手房市场的新增客户、带看量均环比翻倍。记者同时留意到，市场开始流传出“一夜之间跳价50万”“房东已经跳价几十万至百万”等涨价信息，刺激着人们的眼球。突然涨价的房东能如愿吗？

　　两大新购买群体成主力

　　有市民发现，国庆长假期间，上海二手房成交量平平。“网上房地产”数据显示，10月1日至7日，上海二手房（含商业用房）成交2100多套，日均约300套，较假期前明显下降。对此，专家解释说，遇到假期，成交量锐减是预期中的事情。这次国庆长假，出游和雨水天气会冲淡购房热度。不过，同比去年国庆假期，增长幅度超300%，说明政策效应已经及时反馈到情绪上。10月8日当天，二手房成交数量一举冲至930套，可见回暖力度。

　　在采访中，记者明显感受到中介的忙碌程度不同以往，不少中介表示，只有晚上才有时间接受采访。10月1日起，上海中原地产嘉定新城区域负责人徐鹏飞一直没休息，新政刚出台，得到的关注最多，他得抓紧时间带客户看房。“沪七条”对新购买力的释放力度，令徐鹏飞印象深刻：“有一组客户是非沪籍家庭，到9月底刚好社保缴满12个月，属于‘沪七条’释放的新购买力。他们决策非常果断，在国庆期间花了两天时间看房，第三天就下单一套位于嘉定马陆镇、总价230万元的二手房。”

　　上海外环内，二手房热度不减。上海链家绿地梧桐苑门店经理吕云杰说，浦东周康板块二手房热度回到了今年3月份，自9月30日“沪七条”施行以来，带看量翻倍。在成交量方面，链家沪东南大事业部在新政前维持每天十几单，新政施行后，每天增至24至25单。客户许先生从4月份开始观望，始终没有下定决心看房，直到“沪七条”出台，身在外地的他立刻联系中介，约好国庆后第一个工作周就看房。

　　上海太平洋房屋数据显示，从9月30日至10月8日，二手房新增客户和带看数量明显高于去年同期水平，签订居间合同的客户同比去年增加15.98%。10月1日至7日，上海链家二手房新增客户、带看以及成交量纷纷翻倍。

　　在购房主力中，两大新增客群不容忽视。上海太平洋房屋的经纪人表示，新政影响比较大的是在外环外社保满1年的客户，以及首付比例改变的客户，两波客户的带看量显著提升，在所有客群中占比达到1/3，说明刚需层面的购房者需求量非常大。“沪七条”进一步释放此类购房者的成交量，有助于置换案例占比的提升。

　　还有一个群体十分活跃，是此次新政增值税免征年限下调释放的新购买力。吕云杰表示，一些满2年但不满5年的卖家，原本正在出租的房屋因为税费大幅降低就拿出来卖了，“新政降低了交易成本，加快置换速度”。

　　跳价不可能成为新常态

　　在各个社交平台上，都有不少声音表示，一些卖家因为“市场火爆”而提高了报价，涨幅在几十万元至上百万元不等，以试探市场反应。不过，记者从房地产中介机构了解到，跳价涨价属于极个别现象。根据上海太平洋房屋监测，在太平洋挂牌的大部分卖家对于价格的反馈波动不大，90%以上的房东均无跳价成交，希望依托政策刺激，尽快出售或者完成置换。

　　在咨询中，位于浦东、宝山区的多名中介表示：“房东跳涨只是个别现象，并不是普遍的情况。其实一些理性的、真正想卖的卖家是不会涨价的，因为卖出去才是目的。”

　　背后逻辑在于，“沪七条”的出台不仅增加了购买力，也加快了改善房源的置换速度，由此导致市场上二手房的需求量和供应量都在扩大。在众多房源面前，理性的买家就会考虑性价比，而不是追高买进。所以，目前，二手房成交价格依然保持稳定。

　　需要注意的是，新趋势也在显现。多名中介表示，虽然跳价不会成为新常态，但是降价空间却在缩小。吕云杰告诉记者，“沪七条”之前，实际成交价格比挂牌价低20万元至30万元是比较常见的，但新政出台之后，议价空间明显减少了，价格谈判要比过去花更长时间。

　　在资深中介看来，上海二手房的“银十”值得期待。“目前的网签数据有所滞后，新政的影响力需要一段时间来观察和验证。”上海中原地产森兰板块负责人宋沪雄表示。上海中原地产市场分析师卢文曦也表示，政策的效应尚未完全释放，预计过段时间政策的效应就会愈加明显。