01
“小张啊,最近行情是不是有回暖点,我那套房子你再用心推一推。”下班路上,林强(化名)又忍不住给中介发了微信。
“好的,一定。”收到小张常规而又不失礼貌的回复,林强知道,又没什么戏。
类似的对话在过去大半年间已经上演了数十次,两人彼此间都有了心灵感应。
林强早些年在某省级单位工作,分到了城南某老小区的一套一室一厅。因为单身,这套房子就一直占据了他的购房资格。
林强本不是一个爱折腾的人。但这两年杭州楼市“打新”盛行,眼看着身边运气好的朋友同事都完成了资产升级,他也终于忍不住了。
去年年中,林强把房子委托给了小张卖。他的计划是卖掉后腾出购房资格去摇新房。
小张也是个勤快人。但偏偏林强的房子是目前市场上最不受欢迎的不带学区老破小,去年四五月份还有人看;
下半年行情一冷,真是怎么推也没用。
手边买房数据显示,这个小区今年前3个月,总共只卖掉了4套二手房。而像林强这样的小户型,一套也没用卖掉。
在林强眼里,这套房子现在就像孙悟空头上的那个箍,牢牢锁住了他关于换房的美好想象。
02
林强出不了货,被锁住的是购房资格;阿龙卖不掉手里的房子,被锁住的则是钱。
结婚十年,眼看着孩子长大了,阿龙一早就动了换房的念头。他手里两套房子,一套江北岸的自己住,一套在江南岸,也有100多㎡。
要说房票,父母手里倒还有一张,但算算手里的钱,想一步改善到位,怎么做预算,都必须卖掉江南岸那套。
这套江南岸的房子,虽不是一线临江,学区也一般,但去年上半年火的时候,一个月最多能卖10几套。
但和大多数人一样,阿龙那个时候总觉得自家小区的走势,天空才是尽头,总想等一个更好的价格才出手。
这一等,代价巨大。
如今,这个小区平均一个月还成交不了1套二手房,价格也比巅峰时期,下降了20%以上。
之前联系的几个中介,已经都忙着去卖浦沿的新房或者之江的公寓了。
这一来一去,不仅换房计划受到影响,按目前的趋势,就算能卖掉,拿到的钱也要少了。
03
林强的老破小、阿龙的江南岸,不过是当下市场里,最普通、也最常见的两滴水珠。
无数滴这样的水珠汇聚在一起,共同构筑起了杭州二手房巨大的“堰塞湖”。
数据显示,目前杭州二手房挂牌量已经接近17万套,其中住宅有近13万套。
虽然没有官方排名,但这个数字,在全国也已排到前列。
一个可以横向比较的数字是,据当地媒体报道,上海在去年核验价之前,二手房挂牌量稳定在3.5万套左右。
而今年的小阳春,又消耗了不少。
目前杭州二手房挂牌量巨大
事实上,仅仅挂牌量多并不可怕。如果都能像去年3月那样,一个月卖掉11500套二手房,去化也就一年多时间。
但关键是,目前杭州二手房成交迟迟未见起色,被人寄予厚望的阳春3月,也只有4300多套。
而这个数字,已经创下近7个月的新高了。
与此同时,2022年又是新房交付大年。预计全年有近百个住宅交付,房源数量近12.6万套。
简单换算一下,平均每个月有超1万套新房交付变成二手房。虽然暂时无法估计其中有多少会变成挂牌量,但可以肯定的是,如果去化速度没有进一步加快,二手房“水位”一定会越来越高。
04
这样的供需关系,影响的并不仅仅只有二手房市场。
发生在林强和阿龙身上的故事已经说明,因为流动性受到一定抑制,卖掉二手房,买入新房的传导机制也开始受损。
刚刚过去的3月,杭州新房市场可谓红盘盛宴。SKP、钱塘云庄、彩虹轩等多个关注高的新盘集中入市。
但无论是登记人数还是中签率,却都不及之前。
数据显示,3月这轮红盘潮,期间共有24个楼盘开盘(不含临安富阳),总登记人数18724户,平均每盘780户。
而上一次红盘潮,也就是去年8月,35个楼盘开盘,总登记人数83217户,平均每盘达到2377户。
中签率方面,3月红盘潮的平均中签率为23%,去年8月则为15.5%。
虽然这其中有外地购房门槛提高、有人已经摇到号等多重因素影响,但因为二手房成交低迷,锁住购房资格和资金的原因同样不容忽视。
05
所以,现在的问题是,后市二手房能迎来更强烈的反弹吗?
从目前的情况来看,带看确实在增加。手边买房数据显示,过去30天带看量为158764次,平均每天超过5000次。
这么大的带看量,没有转化为成交,只能说明目前买卖双方,对于价格以及后市的预期仍然存在较大分歧。
要解开这一死结,要么房东降价。手边买房数据显示,过去30天的跌价房源超过了12000套,是涨价房源的近10倍;
要么给买方注入信心和子弹。前者尚难判断,后者倒是有实打实的利好。
最重要的就是房贷利率不断走低。如杭州部分外资银行首套房贷利率最低可达5.05%,大多数商业银行首套也已经降到了5.3%。
根据历史经验,行情趋冷+利率走低,常常意味着开启买房窗口期。但前提是经济大环境不能过差。
从这一点上说,林强和阿龙们,看到此前杭州刚刚颁布的企业疏困政策,心情可能会比较复杂。