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2023以来，为了保证楼市健康稳定发展，各地都推出了各种各样的救市政策，不仅融资政策放松了不少，同时限购和限售政策基本上完全放开，房贷利率和首付比例也降低到了历史最低。也就是说，当下的楼市政策环境比2022年好很多，人们的购房门槛和购房成本都降低了很多，这意味着2023年的房地产行业更适合刚需购房者和改善型购房者买房。正常来说，这么好的楼市政策房价应该很快反弹上涨的，就比如2015年各地出台去库存政策之后，楼市很快回暖，房价也走出了翻倍行情。但是2023年的楼市走势并没有像以前那样回暖，相反地在年初出现回暖之后快速遇冷，并且现在楼市依旧没有任何回暖迹象。
根据中指研究院公布的数据显示，2023年上半年，TOP100房企销售总额为35682.3亿元，同比微增0.1%，其中TOP100房企6月单月销售额同比下降29.4%，经季节调整后环比下降19%。可以看出，自二季度以来，房地产市场明显降温，购房者置业情绪偏弱。对此，不少专家学者都表示房地产行业的发展已经达到了历史最高点，而现在房地产行业已经进入了下行阶段。就像著名经济学家马光远预测的那样：“一旦我国商品房销售面积超过18亿平米，销售额超过18万亿，则意味着楼市发展已经到达顶点，原因是无论怎么计算都不会有更好的数据了”。房地产行业的发展就如爬山一样，爬到山顶之后就会迎来下山的路。
根据统计数据显示，2021年我国新建商品房销售额超过了18万亿，到了2022年就直接降到13.3万亿，降幅近5万亿元，而到了2023年，上半年商品房销售面积59515万平方米，同比下降5.3%，其中，住宅销售面积同比下降2.8%。可以看出，从2021秒我国新建商品房销售的超过18万亿之后，我国楼市就开始走下坡路。而之所以出现这种情况，根本原因是现在购房者数量减少，市场中买房的人越来越少，房子越来越难卖。而对于市场的这种转变，不仅是开发商没有做好准备，就是投资客和刚需购房者也都没有做好准备。特别是对于房企来说，他们过去一直都是高负债高周转的运营，这种经营模式能够快速扩张，但是前提就是房子得好卖，一旦房子卖不动，房企回笼资金就会受到影响，资金链也会因此而断裂。
可以说，房子卖不动是一个“导火索”，当下房企基本上都陷入了困境之中，资金链紧张、负债率越来越高，房子库存也越来越高，这是当下房企都面临的问题。而这个问题很难被彻底解决，除非房企能将房子卖出去，只有这样房企才能回笼资金，并且将负债降低下来。现在房企的房子一直卖不掉，短时间内一些房企还能支撑一段时间，但是一旦时间太长，很多房企就可能支撑不下去。现如今，已经有很多房企的资金链出现了问题，甚至已经断裂了。而对于这些资金链断裂的房企，他们的正在建的楼盘就可能面临停工的情况，甚至很多楼盘会出现烂尾的情况。根据统计显示，现在各地楼盘烂尾的问题已经相当严重，像长沙、武汉、郑州、石家庄和昆明都有大量的烂尾楼，这些城市也都被扣上了烂尾的帽子。
因此，目前楼市当下首要问题就是如何解决烂尾楼问题，只有解决了烂尾楼问题，才能增加人们对楼市的信心。但是当下的楼市可谓是“四面楚歌”，不仅是房子越来越难卖，库存越来越高，同时人们是越来越不看好未来房地产行业的发展。人们对楼市没有信心，期房根本就卖不掉，毕竟真正烂尾楼和延期交房的楼盘那么多，谁愿意去买期房呢？但是也正是这个原因，房企楼市似乎陷入了恶性循环，房子卖不掉，到期无法回笼资金，无法回笼资金就没法盖房子，楼盘停工房子只会越来越难卖，房价也会继续下跌，最终导致人们对房地产行业未来发展的信心越来越差。
其实房价下跌对刚需购房者来说是好事情，但是房价一味地下跌对于刚需购房者来说也不是什么好事情，因为人们会担心自己买了房子之后房价还会继续下跌，这会让很多人不断推迟自己的购房计划，最终影响到我国房地产行业的正常发展，同时也会影响我国的经济政策发展。
所以现在人们最关心的问题就是房价到底会下跌多少，房价下跌的底部在哪里？其实对于这个问题融创集团董事长孙宏斌已经很明确给出过自己的答案，并且也得到了验证。孙宏斌在一次年会上公开表示：房价下跌超过30%，房企们都会破产倒闭。另外，潘石屹也曾表示，如果房价下跌超过20%，大部分房企都会消失。对于这种说法过去很多人不相信，不理解为什么房价可以翻倍上涨却不能大幅下跌，而过去两年我国平均房价刚下跌10%左右就有不少房企撑不住了。随着部分城市和地区的房价跌幅越来越大，资金链断裂破产的房企越来越多。现如今，大部分龙头房企的资金链都出现了问题，就是孙宏斌的融创集团经营都出现了异常。
也就是说，只要不解决当下房地产行业高负债的问题，那么房价就不能大幅下跌，否则很多房企就会因此资不抵债。为了解决这个问题，2022年以来各地都开始出台“限跌令”为防止房价大跌，从而稳定楼市的健康发展。而进入2023年，各地更是出台了一揽子的救市政策，不仅房贷利率和首付比例降低到了历史最低，同时不少城市和地区还推出了不少购房补贴政策。另外，为了稳定楼市，住建部也明确表态，未来几年楼市将以稳定为主，这意味着未来几年楼市政策环境都会越来越好，直到楼市恢复正常发展。当然了，楼市稳定发展并不意味着房价不会下跌，因为未来的房价会根据真实的供需关系上涨或者下跌，对于那些房价严重偏高的地区，未来房价依旧会继续下跌回调，直到回调到合理水平。
