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上海直接从“全班第一”跌成了“全班倒数第一”,而且连续两个月。

来源:中国房产经济网     作者:继泽     发布时间:2023-07-20

  大逆转,突然在楼市上演。

  今年2月,上海还是楼市复苏的“领头羊”,二手房价格领涨全国。让多少城市流下了羡慕的口水。

  短短三个月后,罕见一幕出现了!

  上海直接从“全班第一”跌成了“全班倒数第一”,而且连续两个月。

上海一举创造了两个“十年最差”记录:

  无论是连续两个月“倒数第一”,还是1.2%的跌幅,都是最近十年来的头一回!

  这,到底是什么信号?

  全国楼市瑟瑟发抖,又被泼了两桶冰水。

  第一,今年6月份,多达90%的城市二手房价出现环比下跌,市场一片哀嚎。

  第二,跌幅最大的竟然不是二三线城市(-0.4%),而是一线城市(-0.7%)。

  更离谱的是,最拉胯的城市居然是上海。

  凭着-1.2%的跌幅,上海连续两个月领跌全国!过去10年,类似的情况只出现过两次。

  一次发生在2016年12月和2017年1月。上海二手房跌幅分别排名第2、第1。

  当时,上海总共开展了三次较大规模的调控,楼市降温明显。

  2016年3月25日、10月8日先后出台“沪九条”“沪六条”,严格执行从严限购、实施差别化信贷等政策。11月28日再次调整完善差别化住房信贷政策。

  另一次,则是2018年3月和6月。相隔两个月,上海二手房跌幅先后登顶。

  2018年的主题依然是“去杠杆”,继续对补充巩固原有调控政策,如限制接力贷、合力贷等贷款方式。上海进一步收紧了“企业购房”的口子。

  然而,在政策相对宽松的今年,上海却出现超预期的跌幅,实在有些令人费解。

  上海楼市,滑入了“量价齐跌”的通道。

  二手房价连续3个月下跌的同时,成交量也十分默契地“三连跌”。

  刚刚过去的6月,上海仅仅成交了1.26万套二手房,年内首次跌破1.5万套的“荣枯线”。

  拉近10年的数据对比,这个成绩仅高于2014、2017年同期,远不及2万套的平均水平。

  让人不禁担心:

  作为领头羊的上海,也要扛不住了吗?

  就此下结论,还是太草率了。房价并不是一条单边上涨的直线,上海也不能例外。

  作为全国楼市最血厚的城市之一,上海依旧能打。

  从下面两组数据就能看出:

  第一,从成交总量来看,购买力并没有消失,而是转移到了新房!

  今年6月,上海新房+二手房成交规模保持在2.2万套以上,放眼全国没几个城市能望其项背。

  虽然二手房“被打趴”,但上海新房却迎来翘尾行情,6月成交量逆势冲上9000套,回到了2月“小阳春”的水平。

  背后,与二手房“降价潮”形成鲜明对比的,是上海滩今年异常火爆的“打新热”。

  今年上半年上海一共入市5批次新房,共计133个项目34512套房源,迎来供应井喷。

  已公布认购信息的107个项目中,认购率过百的项目共计72盘,占比约达67%;其中有11盘认购率远超400%,热度惊人。

  从下面这张图就能看出来,大多数新盘的当日去化率都在70%以上。

  认购率最高者,无疑是“盘红是非多”的云锦东方。认购率达到惊人的950%。

  无数亿万富豪忍受酷暑,在售楼处门口大排长龙的场景,成了上海楼市的一大名场面。

  不仅为了寸土寸金的徐汇滨江,更是为了近10万/㎡的诱人倒挂,买入即赚2000万。

  倒挂红利,就是上海新房逆袭、二手房逆转的最大秘密。

  新房限价,导致很多原本想买次新房的业主,也转头冲进了售楼处。

  第二,从链家新增客户来看,需求并不是消失了,而是在观望。

  我们可以看到,5月上海链家新增客源为14.3万人,虽然低于2-4月,但比去年任何一个月都要高。

  新增客户保持高增长,成交量却快速下跌,其实就是客户在“犹豫不决”。

  那么,为何这么多人犹豫不决呢?

  同样是观望,有些人是主动的,有些人则是被动的。

  主动观望的原因不必细说。市场不景气,满屏都是降价新闻,这时候不敢买房是正常的。

  最近一段时间,上海开始频繁出现一种情况:

  毁约。

  原本已经出售撤牌的房子,却因为买家突然毁约,又重新出现在中介平台上。

  为啥他们宁愿不要几万块的定金,也要把房子退掉?

  因为与房价下跌幅度相比,这点定金并不算多。

  有网友爆料,自己去年看上一套270万的老破小,今年3月258万挥泪大甩卖,7月份同户型已经跌到218万。

  早买4个月,多花40万,你会不会想毁约?

  至于被动观望的原因,大概率就是:房子卖不掉。

  有相当一部分置换需求,被锁死在“二手房天量挂牌”的困局里,无法释放。

  之前我跟大家分享过一个数据:今年上半年,上海二手房挂牌量足足增长了82%,增幅全国第一。

  今年年初只有10万套左右,6月初飙升到18万套。去化周期也从6个月增加到近1年。

  挂牌量一路飙升,成交量却一路下跌。

  据 @一房一万 统计,7月1日-16日,上海链家平台降价房源约1.3万套,数量远远压倒涨价房源438套。

  卖房越来越难,降价越来越卷,是否意味着上海房价会猛跌?

  其实很难。

  尽管降价卖房是主流,但愿意“大出血”的业主仍然是少数。卖过房的一定知道,所有卖家心里都有一个底价,轻易无法突破。

  如果要彻底“突破”底价才能卖房,很多人就不卖了。一个证据就是:

  7月前两周(截止到7.16),上海链家二手房挂牌量比6月底下降了1.8%。

  58研究院数据也显示,6月日均新增挂牌量环比减少2.26%。

  越来越多业主,干脆撤牌不卖了。

  另外我还注意到,这一轮跌得最猛的,其实是学位房、老破大和远郊房。

  比如被多家媒体报道过的浦东朱家滩小区。

  因为对口明珠小学,这个“老破小”小区单价一度飙升至13万/平,最近挂牌单价已经回落至10万元以内。

  更何况,有些房子虽然跌了,但远未回到2020年以前。

  难怪有人吐槽,外面都在传上海房价暴跌,自己看上的房子基本都没怎么跌。

  上海楼市,下一步会怎么走?

  接下来的七八月份是传统淡季,成交量大概率会保持在低位。

  截止到7月16号,上海二手房成交量约6047套。虽然比6月同期跌了一成左右,但单周数据已经止跌,最终数据大概率会在1.2万套左右。

  也就是说,没有继续下探,更像是市场在筑底,形成新的平衡。

  上海楼市基本盘还是很稳,但依然面临着不小的困局。

  不过,超预期下跌,意味着“超预期救市”可能性又增加了。

  中国财政学会会长、财政部原部长楼继伟7月8日在参加“全球财经论坛”期间提出:

  全面取消房地产限购限贷政策,以帮助房地产市场需求恢复。

  不禁令人浮想联翩。

  一线城市不会马上放开限购,但会先采取一些“小动作”挖掘购房需求、促进成交。

  比如上周深圳推出“双证合一”,增加二手房流动性。

  下半年,上海可能会在五大新城人才购房、调整普宅标准等方面做出调整。主打一个缓步添柴,小火慢炖。

  在这个过程中,不良资产竞相抛售,业主不断降价;优质资产也在回调,进入买卖双方博弈阶段。

  机会,正在不断酝酿之中。


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