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大逆转，突然在楼市上演。
今年2月，上海还是楼市复苏的“领头羊”，二手房价格领涨全国。让多少城市流下了羡慕的口水。
短短三个月后，罕见一幕出现了！
上海直接从“全班第一”跌成了“全班倒数第一”，而且连续两个月。
上海一举创造了两个“十年最差”记录：
无论是连续两个月“倒数第一”，还是1.2%的跌幅，都是最近十年来的头一回！
这，到底是什么信号？
全国楼市瑟瑟发抖，又被泼了两桶冰水。
第一，今年6月份，多达90%的城市二手房价出现环比下跌，市场一片哀嚎。
第二，跌幅最大的竟然不是二三线城市（-0.4%），而是一线城市（-0.7%）。
更离谱的是，最拉胯的城市居然是上海。
凭着-1.2%的跌幅，上海连续两个月领跌全国！过去10年，类似的情况只出现过两次。
一次发生在2016年12月和2017年1月。上海二手房跌幅分别排名第2、第1。
当时，上海总共开展了三次较大规模的调控，楼市降温明显。
2016年3月25日、10月8日先后出台“沪九条”“沪六条”，严格执行从严限购、实施差别化信贷等政策。11月28日再次调整完善差别化住房信贷政策。
另一次，则是2018年3月和6月。相隔两个月，上海二手房跌幅先后登顶。
2018年的主题依然是“去杠杆”，继续对补充巩固原有调控政策，如限制接力贷、合力贷等贷款方式。上海进一步收紧了“企业购房”的口子。
然而，在政策相对宽松的今年，上海却出现超预期的跌幅，实在有些令人费解。
上海楼市，滑入了“量价齐跌”的通道。
二手房价连续3个月下跌的同时，成交量也十分默契地“三连跌”。
刚刚过去的6月，上海仅仅成交了1.26万套二手房，年内首次跌破1.5万套的“荣枯线”。
拉近10年的数据对比，这个成绩仅高于2014、2017年同期，远不及2万套的平均水平。
让人不禁担心：
作为领头羊的上海，也要扛不住了吗？
就此下结论，还是太草率了。房价并不是一条单边上涨的直线，上海也不能例外。
作为全国楼市最血厚的城市之一，上海依旧能打。
从下面两组数据就能看出：
第一，从成交总量来看，购买力并没有消失，而是转移到了新房！
今年6月，上海新房+二手房成交规模保持在2.2万套以上，放眼全国没几个城市能望其项背。
虽然二手房“被打趴”，但上海新房却迎来翘尾行情，6月成交量逆势冲上9000套，回到了2月“小阳春”的水平。
背后，与二手房“降价潮”形成鲜明对比的，是上海滩今年异常火爆的“打新热”。
今年上半年上海一共入市5批次新房，共计133个项目34512套房源，迎来供应井喷。
已公布认购信息的107个项目中，认购率过百的项目共计72盘，占比约达67%；其中有11盘认购率远超400%，热度惊人。
从下面这张图就能看出来，大多数新盘的当日去化率都在70%以上。
认购率最高者，无疑是“盘红是非多”的云锦东方。认购率达到惊人的950%。
无数亿万富豪忍受酷暑，在售楼处门口大排长龙的场景，成了上海楼市的一大名场面。
不仅为了寸土寸金的徐汇滨江，更是为了近10万/㎡的诱人倒挂，买入即赚2000万。
倒挂红利，就是上海新房逆袭、二手房逆转的最大秘密。
新房限价，导致很多原本想买次新房的业主，也转头冲进了售楼处。
第二，从链家新增客户来看，需求并不是消失了，而是在观望。
我们可以看到，5月上海链家新增客源为14.3万人，虽然低于2-4月，但比去年任何一个月都要高。
新增客户保持高增长，成交量却快速下跌，其实就是客户在“犹豫不决”。
那么，为何这么多人犹豫不决呢？
同样是观望，有些人是主动的，有些人则是被动的。
主动观望的原因不必细说。市场不景气，满屏都是降价新闻，这时候不敢买房是正常的。
最近一段时间，上海开始频繁出现一种情况：
毁约。
原本已经出售撤牌的房子，却因为买家突然毁约，又重新出现在中介平台上。
为啥他们宁愿不要几万块的定金，也要把房子退掉？
因为与房价下跌幅度相比，这点定金并不算多。
有网友爆料，自己去年看上一套270万的老破小，今年3月258万挥泪大甩卖，7月份同户型已经跌到218万。
早买4个月，多花40万，你会不会想毁约？
至于被动观望的原因，大概率就是：房子卖不掉。
有相当一部分置换需求，被锁死在“二手房天量挂牌”的困局里，无法释放。
之前我跟大家分享过一个数据：今年上半年，上海二手房挂牌量足足增长了82%，增幅全国第一。
今年年初只有10万套左右，6月初飙升到18万套。去化周期也从6个月增加到近1年。
挂牌量一路飙升，成交量却一路下跌。
据 @一房一万 统计，7月1日-16日，上海链家平台降价房源约1.3万套，数量远远压倒涨价房源438套。
卖房越来越难，降价越来越卷，是否意味着上海房价会猛跌？
其实很难。
尽管降价卖房是主流，但愿意“大出血”的业主仍然是少数。卖过房的一定知道，所有卖家心里都有一个底价，轻易无法突破。
如果要彻底“突破”底价才能卖房，很多人就不卖了。一个证据就是：
7月前两周（截止到7.16），上海链家二手房挂牌量比6月底下降了1.8%。
58研究院数据也显示，6月日均新增挂牌量环比减少2.26%。
越来越多业主，干脆撤牌不卖了。
另外我还注意到，这一轮跌得最猛的，其实是学位房、老破大和远郊房。
比如被多家媒体报道过的浦东朱家滩小区。
因为对口明珠小学，这个“老破小”小区单价一度飙升至13万/平，最近挂牌单价已经回落至10万元以内。
更何况，有些房子虽然跌了，但远未回到2020年以前。
难怪有人吐槽，外面都在传上海房价暴跌，自己看上的房子基本都没怎么跌。
上海楼市，下一步会怎么走？
接下来的七八月份是传统淡季，成交量大概率会保持在低位。
截止到7月16号，上海二手房成交量约6047套。虽然比6月同期跌了一成左右，但单周数据已经止跌，最终数据大概率会在1.2万套左右。
也就是说，没有继续下探，更像是市场在筑底，形成新的平衡。
上海楼市基本盘还是很稳，但依然面临着不小的困局。
不过，超预期下跌，意味着“超预期救市”可能性又增加了。
中国财政学会会长、财政部原部长楼继伟7月8日在参加“全球财经论坛”期间提出：
全面取消房地产限购限贷政策，以帮助房地产市场需求恢复。
不禁令人浮想联翩。
一线城市不会马上放开限购，但会先采取一些“小动作”挖掘购房需求、促进成交。
比如上周深圳推出“双证合一”，增加二手房流动性。
下半年，上海可能会在五大新城人才购房、调整普宅标准等方面做出调整。主打一个缓步添柴，小火慢炖。
在这个过程中，不良资产竞相抛售，业主不断降价；优质资产也在回调，进入买卖双方博弈阶段。
机会，正在不断酝酿之中。
