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房地产带着希望又开年

来源: 中国房产经济网      作者: 刘烨      发布时间: 2021-02-19

  /梁云风

  财经风象出品

  年关难过年年过,年关难过关关过。这句话用在房地产行业再合适不过。

  开年之后,一线城市接着2020年的热潮,又在一月份来了一波大行情,以北京、上海、深圳、杭州为代表的一线城市将楼市行情彻底引爆。以上海为例,过去的2020年,横盘3年的上海楼市打破往日平静,新房市场“千人摇”频现,二手房市场则打响学区房“争夺战”,一时间房东“跳价”成为常态。而进入2021年1月份,更是将楼市的发条拧到了极致,“抢筹”成了很多希望在上海有个“家”的沪漂们绝望的冲动。

  市场的异动也引发了监管的注意,整个1月份成了调控月。从上海开始,1月21日,上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”;1月25日,法拍房被列入限购范畴;1月29日,上海银保监局发文要求住房不封顶银行不予个人放贷,同时严打严控流入房地产的经营贷、消费贷。随后,深圳、杭州很快跟进,广州、北京也风雨欲来。

  短期来看,行政调控的效果是立竿见影的,比如限定中介带人看房的人流,限定售楼中心的接待人数,这些简单粗暴的方法往往在短期内最见效。澎湃新闻称,上海楼市调控“组合拳”效果立竿见影。政策出台一周后,市场预期即开始转变,二手房带看出现下跌,房东涨价比例出现明显下降。但是这种效果往往也是最经不起时间检验的,没有任何人能够真正凌驾于市场规律之上,马克思早就预言过!这一点,房企看得最淡,恒大每年都会有春节行情促销,事实上,对恒大这样的房企来说,一年四季都在促销——你调任你调,我自狂促销,他们对调控的效果看得最清楚。

  从整个2021年来看,楼市的分化会更加明显,这也将是未来的趋势,从全世界城市发展的经验来看,城市群、超级城市的发展是必然,大多数中小城市都将陷入衰退,房地产的投资价值将逐渐下降。当然,我们还没有到那一步,但这个趋势是不可避免的。

  所以从短期来看,核心城市的核心地段依然是好的投资标的,低人口密度区投资价值在降低。比如在南昌,大家的共识是湾里投资价值比较低,主要原因是湾里人口少,只有十多万人,缺乏支柱产业,工业少,唯一能称道的是青山绿水,有个噱头是“梅岭脚下”,但江西人最不缺的就是山,这样的诱惑实在是太低。现在湾里的新房基本上都在八九千,有的开发商打出了五六千的团购价,简直比江西大部分县城还便宜,而同样作为南昌城市边缘的昌东麻丘现在都一万二了。是不是觉得很奇幻,麻丘那么偏的地方,除了航空城在那里还有什么?但这就是区别所在,航空城承接的是老洪都,那是一个数万人的社区,未来的麻丘,因为有航空城的航空产业带动,在很多人看来,必将吸引大量的企业前往布局,而湾里恰好缺少了这样的机遇和未来预期。

  湾里和麻丘,是城市区域内部的分化,短期内还是会随着经济布局走,从投资的角度,山清水秀注定是要排在后面的。

  因为分化严重,所以从全国来看,未来的调控趋势,依然会是因城施策。瑞安房地产认为,2021年,全国范围多个城市接连发布调控政策,房地产市场继续坚持“房住不炒”的定位不会改变,楼市将加快回归居住属性。我个人认为,瑞安的估计过于乐观,房住不炒这不错,但是居住属性的回归依然前路漫漫。

  很多人对住户部门负债并不了解,根据央行统计,截至2020年上半年,中国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元,居民负债率(即债务占GDP比率,亦称杠杆率)近59%。据央行发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示,截止2019年年底,我国住户部门债务余额超过55万亿元,这和2008年相比,增长了8.7倍。按照14亿人口去计算,也就是我国人均负债近4万。

  从1996年开始,我国住户部门杠杆率就一直呈现出上涨的趋势。2008年到2016年,住户部门杠杆率从18%左右上升到了45%。而在2017年到2019年,这组数据依然还在上涨,住户部门杠杆率分别是48.97%、52.1%、55.8%。

  这里面有多少负债是因为不动产的?有数据说是70%,如果这个数据准确,那么你想想看,房子的属性到底什么多一点?尽管没有官方统一的数据,但从用电量等很多指标来看,中国今天的房子空置率是很高的,甚至达到了20%。负债率和空置率的上市,也是评估房子投资属性增强的两个重要指标。

  2021年的楼市,可能在各种调控过程中,无论是房企还是消费者,都会有痛感,都会嗷嗷叫,但是整体来看,调控并不会改变房地产这个行业在中国仍旧向上的趋势,我们离发达国家的城市化仍有10-15年的差距,这个是无论如何都改变不了的。

  在这个大的前提下,具体看2021年,就会发现,调控对楼市的整体来说影响不会太大的。从2016年开始,楼市不断加码,但是你看结果呢,怎么样,不是依旧涨了五年?房企年销售额不是从两三千亿到了六七千亿?

  当然,因城施策这个大的方向也不会改变。楼市太热了,监管部门会用简单粗暴的行政手段来遏制,比如限定挂牌价、交易价,甚至是高昂的税费。不过也不可能太过,求稳依旧是疫情期间最大的考虑。

  还有一点,东吴证券的研报显示,2020年,全球房价增速创下金融危机后的新高,尤其是自新冠疫情后出现加速上涨。据全球主要国家房地产销售数据统计,这一涨势在2021年初仍在延续,并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点。

  你看,并不是中国楼市一家独涨,全世界都在涨,你有什么理由不涨,大家都在印钱,印了那么多,实体经济又不行,钱去哪里呢?

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