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文/梁云风
财经风象出品
年关难过年年过，年关难过关关过。这句话用在房地产行业再合适不过。
开年之后，一线城市接着2020年的热潮，又在一月份来了一波大行情，以北京、上海、深圳、杭州为代表的一线城市将楼市行情彻底引爆。以上海为例，过去的2020年，横盘3年的上海楼市打破往日平静，新房市场“千人摇”频现，二手房市场则打响学区房“争夺战”，一时间房东“跳价”成为常态。而进入2021年1月份，更是将楼市的发条拧到了极致，“抢筹”成了很多希望在上海有个“家”的沪漂们绝望的冲动。
市场的异动也引发了监管的注意，整个1月份成了调控月。从上海开始，1月21日，上海住建委等8部门联合发布红头文件“沪十条”；1月25日，法拍房被列入限购范畴；1月29日，上海银保监局发文要求住房不封顶银行不予个人放贷，同时严打严控流入房地产的经营贷、消费贷。随后，深圳、杭州很快跟进，广州、北京也风雨欲来。
短期来看，行政调控的效果是立竿见影的，比如限定中介带人看房的人流，限定售楼中心的接待人数，这些简单粗暴的方法往往在短期内最见效。澎湃新闻称，上海楼市调控“组合拳”效果立竿见影。政策出台一周后，市场预期即开始转变，二手房带看出现下跌，房东涨价比例出现明显下降。但是这种效果往往也是最经不起时间检验的，没有任何人能够真正凌驾于市场规律之上，马克思早就预言过！这一点，房企看得最淡，恒大每年都会有春节行情促销，事实上，对恒大这样的房企来说，一年四季都在促销——你调任你调，我自狂促销，他们对调控的效果看得最清楚。
从整个2021年来看，楼市的分化会更加明显，这也将是未来的趋势，从全世界城市发展的经验来看，城市群、超级城市的发展是必然，大多数中小城市都将陷入衰退，房地产的投资价值将逐渐下降。当然，我们还没有到那一步，但这个趋势是不可避免的。
所以从短期来看，核心城市的核心地段依然是好的投资标的，低人口密度区投资价值在降低。比如在南昌，大家的共识是湾里投资价值比较低，主要原因是湾里人口少，只有十多万人，缺乏支柱产业，工业少，唯一能称道的是青山绿水，有个噱头是“梅岭脚下”，但江西人最不缺的就是山，这样的诱惑实在是太低。现在湾里的新房基本上都在八九千，有的开发商打出了五六千的团购价，简直比江西大部分县城还便宜，而同样作为南昌城市边缘的昌东麻丘现在都一万二了。是不是觉得很奇幻，麻丘那么偏的地方，除了航空城在那里还有什么？但这就是区别所在，航空城承接的是老洪都，那是一个数万人的社区，未来的麻丘，因为有航空城的航空产业带动，在很多人看来，必将吸引大量的企业前往布局，而湾里恰好缺少了这样的机遇和未来预期。
湾里和麻丘，是城市区域内部的分化，短期内还是会随着经济布局走，从投资的角度，山清水秀注定是要排在后面的。
因为分化严重，所以从全国来看，未来的调控趋势，依然会是因城施策。瑞安房地产认为，2021年，全国范围多个城市接连发布调控政策，房地产市场继续坚持“房住不炒”的定位不会改变，楼市将加快回归居住属性。我个人认为，瑞安的估计过于乐观，房住不炒这不错，但是居住属性的回归依然前路漫漫。
很多人对住户部门负债并不了解，根据央行统计，截至2020年上半年，中国住户部门总债务余额人民币58.9万亿元，居民负债率（即债务占GDP比率，亦称杠杆率）近59%。据央行发布的2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查报告显示，截止2019年年底，我国住户部门债务余额超过55万亿元，这和2008年相比，增长了8.7倍。按照14亿人口去计算，也就是我国人均负债近4万。
从1996年开始，我国住户部门杠杆率就一直呈现出上涨的趋势。2008年到2016年，住户部门杠杆率从18%左右上升到了45%。而在2017年到2019年，这组数据依然还在上涨，住户部门杠杆率分别是48.97%、52.1%、55.8%。
这里面有多少负债是因为不动产的？有数据说是70%，如果这个数据准确，那么你想想看，房子的属性到底什么多一点？尽管没有官方统一的数据，但从用电量等很多指标来看，中国今天的房子空置率是很高的，甚至达到了20%。负债率和空置率的上市，也是评估房子投资属性增强的两个重要指标。
2021年的楼市，可能在各种调控过程中，无论是房企还是消费者，都会有痛感，都会嗷嗷叫，但是整体来看，调控并不会改变房地产这个行业在中国仍旧向上的趋势，我们离发达国家的城市化仍有10-15年的差距，这个是无论如何都改变不了的。
在这个大的前提下，具体看2021年，就会发现，调控对楼市的整体来说影响不会太大的。从2016年开始，楼市不断加码，但是你看结果呢，怎么样，不是依旧涨了五年？房企年销售额不是从两三千亿到了六七千亿？
当然，因城施策这个大的方向也不会改变。楼市太热了，监管部门会用简单粗暴的行政手段来遏制，比如限定挂牌价、交易价，甚至是高昂的税费。不过也不可能太过，求稳依旧是疫情期间最大的考虑。
还有一点，东吴证券的研报显示，2020年，全球房价增速创下金融危机后的新高，尤其是自新冠疫情后出现加速上涨。据全球主要国家房地产销售数据统计，这一涨势在2021年初仍在延续，并且有望突破2005年全球房地产大繁荣时的世纪高点。
你看，并不是中国楼市一家独涨，全世界都在涨，你有什么理由不涨，大家都在印钱，印了那么多，实体经济又不行，钱去哪里呢？
