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成都的二手房成交量在中心城市中,算是万绿丛中一点红。

来源:中国房产经济网     作者:王艳     发布时间:2022-07-15

  从城市角度来看,内地城市中,最大的新房成交市场,此前一度是重庆。毕竟重庆虽然称作市,但其实是一个省的面积、经济和人口体量,位居第一并不让人惊讶。

  后来,过去两年,武汉取代重庆,成为了最大新房成交市场。

  今年上半年,纷繁复杂的房地产市场,迎来了大洗牌,房企方面,民企纷纷下沉,国企强势崛起。于城市而言,成都堪称上半年楼市最大的意外。

  在包括北上广深四个一线城市楼市成交量均遭遇重挫的背景下,成都逆行情而动,上半年新建住宅成交714万平方米,取代武汉,成为楼市第一城。

  而且,是全国各城市中,上半年累计新房同比跌幅最小的城市。

  原本位居第一的武汉,掉到了第四,曾经第一的重庆,掉出了前十。

  不仅新房成交强悍,成都的二手房成交量在中心城市中,算是万绿丛中一点红。

  根据成都市住建局的成交数据,2022年上半年,成都共成交二手房72373套,仅6月单月,二手房就成交了16699套,创下了2019年以来的单月成交最高纪录。

  此外,最近完成的第二轮土拍,成都的表现,在中心城市中的表现也堪称不俗。

  在国资房企(央企、国企、地方城投)兜底的大背景下推出的55宗地,成交了53宗,仅流拍2宗,流拍率创下成都集中供地以来新低。

  成交的53宗地块,35宗底价成交,18宗地块溢价成交,11宗地达到最高限价。

  所有的指标都在说明,在当下包括很多中心城市在内的城市中,成都成为了当下全国楼市的中流砥柱。

  02 | 繁荣之下高企的二手房挂牌

  成都6月份新房强势回暖,二手房成交量创新高的背景,是成都在5月份连续两次出招托举。

  5月3日,成都宣布,外围区购房不纳入中心城区购房的套数计算,也即无论你在外围区买了多少套,只要有中心区的房票,在中心城区依旧可以购买。

  成都此前的限购政策非常复杂,将全市划分了ABCD四个等级,房票也限制得非常严格。

  新政之后,虽然规则没变,但放松了外围区涌入中心城区购房的需求门槛。

  此外,5月31日,成都又放宽了限购套数,并将社保要求从两年缩短至1年,限售时间从之前的拿证3年缩短至拿证2年。

  这两条新政的确给成都楼市添了一把火,但在限售缩短之下,同时也带来了大量抛售。

  限售缩短引发抛售,不仅发生在成都,也发生在杭州、苏州、南京等众多热点城市。

  成都5月底放松限售之后,半个月的时间里,二手房挂牌量就激增了近3000套,从3月下旬到6月上旬,成都二手房挂牌量增加了1.77万套,挂牌量规模高达16.65万套。

  杭州增长最猛,两个月增加了4.95万套二手房挂牌量,二手房挂牌规模高达22万套,位居全国第一。

  苏州的增量也很猛。

  制图:城市财经;数据:链家网、公开报道

  成都何以出现新房与二手房成交旺盛,同时又存在大量抛售逃离的现象?

  逃离是当下中心城市的普遍现象,以上数据已经说明了问题。

  逻辑很简单,当下包括大多数中心城市在内,房价大多数都在调整当中,即便杭州、成都这种强二线城市,也不例外。

  在这种背景下,上一轮牛市期间投资的人群,开启了离场模式,此时不离场,不仅会吞没之前的回报,甚至还有可能由正转负。

  同时,在限购限售放松之后,换房需求得以释放。

  以成都来说,北边整体价值偏低,限购放开之后,北边的人想卖掉房子,跑到南边来买房,甚至不惜贱卖。无论南边的逃顶,还是北边的置换,共同推高了成都的二手房挂牌量。

  而成都新房与二手房当下成交量的旺盛,只能说明,成都确实拥有一批强大的刚性需求。

  这是成都人口增量明显的体现。

  去年公布的七普数据显示,成都过去十年(2010年至2020年)常住人口增量高达581.9万人,增量仅次于深圳、广州,位居全国第三。

  2021年年末,在中心城市人口增量整体降档降速的大背景下,成都依旧创造了24.5万常住人口的增量,位居全国第二,仅次于武汉。如果不是武汉因为人口普查时期存在的统计误差,成都有可能位居第一。

  常住人口规模冲破了2100万,达到2119.2万人。

  制图:城市财经;数据:各城市统计局

  楼市长期看人口,人口增量显著的城市,长期都非常不错。所以,客观理性来说,成都楼市长期还是值得看好的。

  03 | 分化之下的购买选择

  当然,在楼市进入黑体时代的大背景下,楼市春风得意马蹄急的时代早已结束。

  城市分化和城市内部分化已经开始,当下很能投资的区域,除了一线城市与二线城市的核心地段外,基本都不用再考虑。

  成都面积14335平方公里,如此广袤的土地上,潜力与坑并存,分化在所难免,需要仔细选择。

  成都两千多万人口,主要集中在市区。新都区人口最多,155.85万,双流区、郫都区、成华区、龙泉驿区、金牛区、高新区(功能区)、武侯区的人口都在100万以上。

  但人口密度高的,主要是主城区的几个区。主城区锦江区、青羊区人口密度最高,每平方公里土地上接近1.5万人。主城区的成华区、金牛区人口密度也在1万/平方公里以上。主城区的武侯区、高新区接近1万/平方公里。

  从人口密度角度来看,在成都买房,主城区是首选。近郊区和下面的县市,供应大人口少,调整压力较大,尽量避开。

  制图:城市财经;数据:成都市统计局

  从库存与去化周期来看,也不是所有主城区当下都适合买。

  目前成都市整体去化周期超14个月,已经超出了住建部划定的12个月安全警戒线,但主要是郊区县市拉起来的。

  细化看各区,并不是所有主城区的锦江区、成华区、武侯区、高新区都在12个月安全线以内,其中锦江区去化周期最短,只有6.3个月。

  来源:中指研究院

  主城区的青羊区去化时间14.5个月,略超安全线,金牛区长达21个月,需要谨慎入场。

  外围区的天府新区、双流区去化时间也较短,合适的板块也可以买入。

  其他区县市去化周期超长、人口密度小,需要特别谨慎,尤其是大邑县、简阳市、金堂县等。


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