关注我们
不知道到大家有没有这样的感觉，科技城、吴中太湖新城、甪直的风声慢慢褪去，吴江太湖新城的楼盘又粉墨登场了，最近各大自媒体对于位于吴江太湖新城的绿地江南印月疯狂宣传，都说它是倒挂盘，错过了就会后悔。
最近也有不少粉丝在后台留言，这楼盘是否倒挂？到底值不值得入手？昨天这个楼盘正好开盘了，我也厚着脸皮“蹭”一波热度，顺道解答一下大家心中的疑问，下面正式开启今天的分享。
分析
2021/4/29
在对楼盘展开分析前，我们首先讨论第一个问题，这个楼盘是否真的存在区域内的新二手房倒挂？
对于倒挂很多买房小白可能并不是很了解，这里简单解释一下这个名词，倒挂这个名词其实源于股市，而区域内的房价倒挂可以理解为同地段新房比二手房价格低，存在套利空间。
顺着这个思路，我们先来看一下昨天开盘的绿地江南映月的备案价均价，此次江南映月分别是5幢和8幢领取了预售，建筑面在103.21-143.01㎡，单间区间在21706-25300元/㎡，整体备案均价只有2.39万/㎡。
我们在简单对比一下江南映月小区附近的二手房价格，看看是否符合“倒挂”现象，小区附近的商品房小区，首开玖龙花园、北极星尚雅苑二手房都是精装的次新房小区。
其中16年交付的首开玖龙花园价格与江南映月相差大概在2000元，19年交付的北极星与其相差大概4100元，乍一看的确存在倒挂现象啊。
但是别忘了江南映月是毛坯交付，此外还要附加10.5万元的车位捆绑销售，咱们就把装修算1500块，车位分摊到每平米的房价也要1019元，怎么算也不是倒挂啊。
很多人此时会说你这不是睁着眼睛说瞎话吗，北极星和它相差4100快呢，的确如此，但是别忘了这个是没有满5年有个税另外房龄较新的二手房，业主为了转嫁税费再加上房龄较新，价格挂的高也很正常，所以根本不存在倒挂。
其实我们判断楼盘是否存在倒挂现象，根本不需要那么复杂，看看这个楼盘有没有开分销渠道就知道了，如果真的是倒挂盘开发商还需要中介导客？
弄明白了第一个问题，我们再来看看这个楼盘到底值不值得买，针对于楼盘所处的吴江太湖新城在这里就不过多赘述，之前专门写过这里的板块分析，大家有兴趣可以看看。
回到楼盘周边的配套，先来看大家最关心的交通，公共交通方面江南映月并不是地铁盘，沿着楼盘北侧的开平路1.5km处是4号线“苏州湾东站”，这个距离步行显然不合适，如果需要轨交出行家里要配一辆“小电驴”。
自驾出行方面，虽然吴江不在中环内，但是该楼盘的东侧紧靠吴江的主干道“苏震桃公路”，自驾出现还是比较便利的。
教育方面，吴江的教育体系也是相对独立的，所以初中考高中不能参与“三区通考”，所以教育资源好坏与否只能放在吴江内部来比较，而吴江好的教育资源主要集中在苏州湾。
而江南映月附近不缺教育资源，从私立到公办可以说应有尽有，孩子未来上学到不需要犯愁。
商业方面，可以说吴江的地标级商业都集中在苏州湾，沿着该楼盘北侧的开平路向西走1.5km就有华润万象汇、爱琴海购物公园、新城吾悦广场，与小区一路之隔西北角有之前因人气不足倒闭的水秀天地购物广场，目前被奥特莱斯接手。
在商业配套方面这个配置的确没什么好说的，但说实在的，这样的规划在我看来并不合理，毕竟大的商业体谁会天天去逛，而且已规划就那么多家集中在一起，有重复建设之嫌。
吴江太湖新城的环境可以说是在整个吴江首屈一指了，沿着开平路向西走1.4km就能到达太湖边，虽然该楼盘并非湖景房，但是想象一下结束了疲惫繁忙的一天，陪家人去湖边散散步，岂不美哉。
此外江南映月西侧就是苏州湾的CBD，吴江350米的地标建筑绿地中心就在此，所以就居住环境来说的确让人很心动。
回到楼盘本身，该地块是去年5月被绿地和中车集团竞得，楼面价7720元/㎡，项目由绿地操盘，共有7幢高层住宅，1幢27层的研发大楼和1幢2层商业+会议中心。
由于地块不大加上高层的产品业态，使得其容积率达到了3.，规划户数为785户，物业为绿地自持物业，物业费为2.85元/平米/月。
说起绿地集团不得不让人想起去年的新闻，绿地集团是典型的“高杠杆”、“高周转”房企，所以资金链一直绷得比较紧。
回到苏州市场，众所周知绿地的项目销售策略一直比较“野”，之前吴江花港的绿地是要绑定装修包销售，这次江南映月是绑定车位出售，当然这个就是周瑜打黄盖，就看个人能否接受，但这一切都跟其资金链紧绷紧密相关。
户型方面，售楼处只公示了其103平的样板间，但说实在的，这个样板间的小心思还是比较多的，首先是搭建的样板间，其次每个房间的墙体用玻璃来代替，这样不就给咱们购房者造成感官误差了嘛？
就103这个户型来说，算是中规中矩的设计，三开间朝南，三房两卫的设计功能性完全得以满足，但是对于尺寸性方面大家就不要抱太大期望，毕竟25-26层的高层，得房率本身就不高。
总结
2021/4/29
综合来看，绿地江南映月的位置以及配套在吴江的确没的说，比较适合比较喜欢自己装修设计的刚需客及改善客群，毕竟该楼盘还有143平的大户型。
但是如果冲着倒挂投资而来，个人不太建议，毕竟其根本不存在倒挂。
而且看过我板块分析的老粉都知道，吴江太湖新城所缺乏的就是人气，而人气是依赖于这边的产业导入的，但是目前吴江太新CBD的空置率十分严重，所以房间很难有所支撑，所以投资的建议三思。
至于其昨天为什么卖的那么“火”，那是因为开发商强扭供需关系，227套房源435人参与开盘，能不火吗？
1
END
1
声明
文章部分图片来自网络，如涉嫌侵权请及时联系告知，我们会在第一时间核实并进行处理
