6月北京楼市热度大概率将低于5月，价格难有大涨。

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　　进入6月，北京市加大了新房的供应。

　　本周，北京市住建委一口气下发了10个项目的预售证，其中8个是住宅项目。

　　北京市本周下发的8个住宅项目预售证

图片来源：北京市住建委网站

　　拿到了“准生证”，项目加快入市。本周末，北京市共有4个项目正式开盘，部分项目开始蓄客。前述这些项目中，有部分项目公认性价比不错。在目前市场回温的情况下，周末这些项目的表现备受市场关注。

　　中原地产首席分析师张大伟对中证君表示，从目前4个项目方的数据来看，4个项目加上现有的项目，本周末意向销售金额应该能破百亿元。

　　总体来看，在北京严格的购房杠杆下，市场热度虽然回升，但购房者对价格高度敏感。价格一高，购房者就犹豫了。

　　两日意向销售额或破100亿元

　　多位北京地产界人士对中证君表示，本周末正式开盘的四个项目各有看点，总体来看，性价比较高，不乏刚需上车盘，因此整体情况销售不错。

　　长安九里位于北京市石景山区，均价在7.1万元/平米左右。首期只放出了240套房，整体仍较谨慎。项目方单方面提供的数据显示，240套房首日售罄，预计销售金额超过20亿元。与之邻近的中海长安云尚项目单价也与之相近。备受关注的“倒挂盘”电建洺悦湾本周一口气推出了1200套房。上城郡三期为别墅项目，每套起价800万元，这一价格在北京市目前也并不算高。

　　不过需要注意的是，本周末预测的100亿元仅为意向销售金额，并非实际销售了这么多。按照目前北京市新建商品房的销售方式，确定意向的客户仅需要缴纳十万至数十万元的定金“占坑”，后续还需要通过购房资格核验方可执行，在这一过程中，如果未通过购房资格核验或客户反悔，定金都可退回。所谓百亿规模，仅仅是根据现有合同情况推算。

　　中证君了解到，部分楼盘热销的背后，主要仍是性价比相对高，符合了刚需和部分改善客群的需求。购房者实际对价格非常敏感，价格一高，项目就没那么好卖了。

　　以长安九里为例，该地块土拍的楼面价为4.4万元/平米，按照行业惯例毛估，商品房最终售价一般是楼面价的2倍左右。而长安九里精装修后单价在7.1万元/平米左右，让出了部分利润。

　　另一个备受关注的电建洺悦湾则是目前唯一一个倒挂盘，该项目均价在5.4万元/平米左右，而附近的二手房均价接近6万元/平米。三居户型为89平米，满足了刚需的要求，同时也卡在了北京的“普宅”线上，这意味着可享受到更大的房贷额度。因此，目前小户型销售情况较好，130平米左右的四居由于总价高则销售情况一般。

　　6月市场料高位回落

　　5月北京市的数据显示，北京二手房网签16125套，较4月的13161套明显增加。考虑到网签的滞后效应，业内预计5月实际成交量高达2.1万套。此外，在5月还出现了单日网签1000套的成交量。

　　一般而言，北京市二手房月成交1.5万套是一个荣枯线，一旦突破1.5万套就说明市场开始热起来了。

　　来自北京某大型中介统计的新挂牌二手房价格走势来看，新挂牌二手房价格已超过当前平均单价，或预计部分业主有提价的想法。

　　北京二手房挂牌均价走势

图片来源：北京某大型中介月度报告

　　张大伟认为，6月北京楼市热度大概率将低于5月，价格难有大涨。

　　他指出，5月北京二手房环比大增主要是两个原因：一是西城区学区房新政带来的末班车效应，二是5月新建住宅供应较少，需求集中在二手房释放。而进入6月，前期部分积压的需求已经在5月释放，同时新盘供应量大增，购房者选择多了。6月首周，二手房成交量同比5月同期明显下调，市场有高位回落的迹象。

　　张大伟还表示，从信贷政策的角度开看，目前北京市房地产调控政策仍非常严格，在目前的普宅标准下，二套房首付比例非常高，购房杠杆被严格限制，这使得北京楼市不太可能出现明显的长期反弹。“市场预计将保持平稳，价格难有大涨。”张大伟对中证君表示。